何文田地售出 有何玄機？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 何文田常盛街住宅地昨日以63.81億元批出，每呎樓面地價約10,889元，由高銀集團投得，有何啟示？ 中資房企來港投地 漸成氣候 中原地產測量師黎堅輝指出，近年愈來愈多中資房企積極來港投地，漸成氣候，而且出價亦相對進取，成功奪得多幅地皮，當中更不乏規模較大的市區豪宅地。同時，亦有中資房企與本地發展商合組財團投地，相信中資房企來港投地將漸成氣候。 美聯測量師行董事林子彬表示，是次地皮成交價符合市場預期，略高於附近兩幅於2013年3月及6月售出地皮的樓面地價，並反映市區及豪宅地段仍然被發展商看高一線，較追捧這類優質市區地皮，與新界區地皮出現流標情況截然不同。 不過，唐榮認為，仍有值得留意的情況。本地傳統發展商是否對後市有保留，出價愈見保守？今年3幅地皮，萬科13億元取得深水埗地、中國海外21億元得大埔地，今次是第3幅，由高銀奪得。 出價合理 非以超高價壓境 以新批出的何文田地為例，附近有會德豐、嘉里及新鴻基地產早年投得的地皮發展中，3家發展商都是擅長豪宅項目、資金充裕，比鄰亦有項目，有區內發展經驗，可產生一定的協同效應，而3家發展商的何文田項目亦會安排今年開售，可套現再投鄰近地皮。甚至出價較進取，有助於谷高鄰近新盤的價值又或刺激市場買氣，為新盤銷售「開路」，不過，最終有投標的仍不敵。 高銀出價又是否非常勇猛？因為時間因素，該地皮成交價位高於三年前會德豐及嘉里地皮，樓價上升了相當合理，價位因景觀問題，低於新地山谷道地皮價亦屬合理，可以說，出價在「合理」水平，並非以超高價壓境，那麼其他對手出價又在哪一水平？有多少反映他們對後市的看法？是整體住宅供應太多？是同區太多新樓花？還是對後市較保留的計算結果？致使較「合理」出價更保守，這些都值得市場注意。 競爭更多 破大型發展商壟斷 另一點是引入競爭的問題，其實數年前，港府開始重新主動賣地時，已有官場中人指出，地產市場需要引入更多競爭，包括吸引中資來港投地，打破本地大型發展商壟斷的局面、又或分拆不同面積地皮，使更多本地中小型發展商可以參與。近期發展局局長陳茂波亦表示，由2012年4月到今年1月底，政府賣了約90幅地，總共有53間公司入場競投，當中包括發展商和投資者。其中有百分之六十四，即30幾個發展商和投資者只投得1幅地，另外有百分之十七，不論自資還是跟別人合作，只投得兩幅地。換句話說，在這53間入場競投的公司來說，有8成只投得1幅或兩幅地。 他說，根據以往的經驗，有這麼多公司和發展商入場其實有好處。換句話說，賣出的地會分散到不同公司手上。當發展商的發展項目差不多完成前，會申請預售樓花推售；而政府又不斷提供土地的話，就能夠補充貨源，希望可以做到貨如輪轉。 當然，更有市場評論認為，近年更多中資或有內地資金背景公司打入地產市場，是政經版圖的改朝換代，由過去英資財團獨佔、然後華資地產商崛起，到回歸十多年後，經過資本市場的轉化，在香港各領域的擴展，買入大量地產項目，更多不同資本在香港地產發展市場崛起，大舉進入「生產商」領域，已成定局。 --------------------------------- 後記： 文章出街前，高銀發出信息指其為香港發展商，並非內房企業，不過翻查網頁，絕大部分項目均在內地，香港只有高銀金融國際中心。