2014-04-01
經濟日報
撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事
欄名:專家論市
在上月14日截標的新界大埔白石角臨海住宅地皮，雖然接獲7家本地發展商入標，但所有入標價均不能達到政府的目標底價，地皮最終被政府收回而出現流標。
雖然流標情況以往偶有發生，但繼今年1月份屯門輕鐵天榮站上蓋發展項目再度出現流標後，今次白石角地皮的反應不禁令市埸聯想到類似的流標情況是否會持續，對政府賣地計劃有甚麼衝擊？政府有甚麼相應對策？發展商在眾多地塊選擇當中，是否仍然擇肥而噬？
在分析以上多個問題之前，筆者認為最重要是要了解最近出現流標的主因。在基本上，過去數月本地供需情況並沒有出現太大變化，所不同的是發展商對後市的風險評估明顯提高了，其中較重要的因素是建築成本，息口走勢和未來樓價前景和吸納量等等。
樓價地區化 與供應掛鈎
盡管大埔等新界樓面地價僅為每呎4,000至5,000港元左右，但由於發展商擔心未來新供應增加後所引致的競爭和整體銷售量的變化，出價都傾向保守，但參考今年2月份啟德區1I地塊3的標售情況，踴躍情況跟白石角地皮形成強烈對比，保利集團以遠超預期的每呎6,530港元投得該地皮，原因是啟德發展區具備多項基建發展及人口增長的支持，住宅市場增長潛力較大，因此筆者認為將來樓價走勢極有可能更趨地區化，即是與每個小區內的購買力和新供應量直接掛鈎。
發展商平衡風險 出價保守
其次，導致流標的另外原因是由於政府和發展商對地塊估值的落差，政府一般是用當前的市況對地皮進行估值，而發展商為了平衡開發周期間的風險而出價保守亦可理解。所以，當樓市向上調整時，賣地結果一般都高出預期，但當樓市在轉角時間或向下調整時，賣地就會出現拉鋸局面和流標，究竟現時政府和市場人士可以作出怎樣的部署呢？
筆者嘗試提出以下三個意見，第一個是政府和私人發展商成立公私營的合作模式，方法是由發展商用較低的地價建造私人房屋，然後政府協議回購將來建成私人房屋並放於私人住宅市場出售。在此合作模式當中，發展商的邊際利潤率會較低，但可面對較小的銷售風險，政府也可以有效地達到供應目標。第二個建議則是策略性地調配標售時間表，將優質的土地較先推出，滿足發展商的購買意慾，而待市場更明朗化之後再推出較偏遠的地塊，從而減低流標的可能。最後一種建議是將流標的地皮轉為居屋用地，提供首次置業者和中產家庭換樓的撰擇。
總括而言，現在的住宅市場上的用家需求仍然相當穩健，在供應的方法和應變上，當中還有很多可行方案，筆者提出以上的意見，其中的目的就是喚起各方討論，從而找出能夠切合多方需要的共贏方案。