2016-08-17
經濟日報
昨日提到二手樓市升溫，多個藍籌屋苑造價急升，但是傳統智慧告訴我們，三、四線屋苑一向是跌得快升得慢，究竟是否值得高追入市的問題，今日再續。
唐榮翻查差餉物業估價署的私樓價格指數近年變化，選擇的時間起點是2009年11月，2008年的金融海嘯震盪已經過去，而港府開始重視樓價的瘋漲，就在2009年10月首度規管樓市，當時金管局出招，規管2,000萬元以上物業的按揭上限至6成等措施，而金管局過去數年出招，採用的是先由豪宅，最後至上車盤，依樓價逐步收緊的模式，唐榮認為多少引發了資金逐步推向中低價物業。
小於431呎單位 樓價升跌最大
金管局首次出招後起計算，雖然期間樓價偶有升跌或橫行，但直至2015年9月的歷史高位，樓價基本趨勢持續向上，從表1可見，依差餉物業估價署住宅面積的分類，由實用面積低於431平方呎至最大的超過1,722平方呎（詳見附表），共分為五類，表1顯示，5類不同大小單位中，以A類，小於431平方呎單位近年升幅最巨大，亦只有A及B兩類單位的升幅在一倍以上。
不過，傳統智慧是升得多跌也可能比較多，樓價指數有否類似的情況？附表2顯示，由去年高位至今年3月的低位，樓價跌幅最大的亦是A類單位，達12%，而與累升期一樣，兩類最大跌幅的單位同樣是A及B型的細單位。可以說，基本上升得多，跌得也多的預設成立。
最大單位 次季反彈幅度領先
樓價在出現兩季回落後，在今年第二季起出現反彈，雖然幅度較輕微，但連續三季止跌，樓價可以說已經靠穩，那是否小型單位又是反彈火車頭？表3是今年3月的樓價指數與6月比較，差餉物業估價署目前的最新數據，這次是最大型單位的反彈幅度領先，不過，A及B類單位仍進佔反彈幅度的二及三位。
近期新一輪的反彈浪潮，似乎由細單位「谷起」，包括一二手，均轉趨熱鬧，會不會逐步追上反彈幅度之首的位置，估計可能性極大。
不過，唐榮維持原有看法，過去的周末周日，不同代理行統計的主要屋苑成交相較前周有增有減，顯示盤少、一手吸客、業主心紅等等因素，將使成交量收縮，掣肘二手樓價的上升幅度。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論