2016-08-17
經濟日報
迷你戶近年大行其道，據統計，未來兩年將會是迷你戶落成的高峰期，約21個樓盤共涉逾6,000伙，佔整體私宅預測落成量近兩成，學者料，細單位的租金勢必受考驗。
細戶佔整體落成量17%
樓價高企，為降低單位涉及的銀碼，發展商不斷改細單位圖則，令到迷你戶如雨後春筍，本報記者統計，未來兩年（2017至18年）為迷你戶落成的高峰期，以主打開放式、1房單位的樓盤計算，估算有逾21個樓盤，合共逾6,000個迷你單位入伙，較市場預測明、後兩年整體私宅落成量3.56萬伙，約佔17%。
紅磡環海•東岸1008伙最多
大部分迷你戶的集中地，位於紅磡、旺角、長沙灣等區域，當中以去年賣樓的九建（00034）紅磡環海•東岸屬最大規模，提供1,008伙，項目佔97%（即約970伙）為開放式及1房單位，亦應是歷來提供最多開放式單位的樓盤，樓盤預計2018年8月入伙，單位實用面積由194平方呎起，最大亦僅375平方呎。
個別單幢樓更加袖珍，佐敦AVA 62一個連平台單位，室內實用面積僅152平方呎，為近20年來面積最細的新盤。
大量的迷你單位同期入伙，勢必遏抑着同類細單位的未來租金走勢。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，現時樓價貴，港人惟有遷就居住面積較細的單位，故短期內這類迷你單位的承接力仍然存在，但近年政府積極推地，供應陸續有來，相信屆時樓價與租金升勢能夠得以緩和甚或逆轉，這類迷你戶的需求便會減少，寧願承租或購買400至500平方呎或以上、較適宜居住的生活空間。
管理費貴 迷你戶回報低
租金回報率是投資者入市與否的主要考慮因素，現時新盤的管理費偏貴，尤其是單幢樓，因為單位數目少，每戶所攤分的管理費便更高昂。
例如最近入伙的長沙灣曉悅，一個開放式單位以1.05萬元租出，實用面積220平方呎，呎租47.7元，業主在2014年以393萬元購入，雖然帳面回報率有3.2厘，如果連同管理費（每平方呎約4元）計算，實際回報率跌至2.9厘。
故此，如果迷你單位供應陸續有來，對租金將構成壓力，加上管理費高昂，這類迷你單位的租金回報率就難免被拖低。
（系列之二．完）
撰文:
梁振鋒
報道系列: 細戶狂潮系列