2016-11-08
東方日報
政府上個星期宣布，由上周五起將物業買賣印花稅由原來的百分之四點五至八點五，劃一上調至百分之十五，新印花稅（辣招）除了不包括非住宅物業之外，將會適用於所有個人和公司買家，但首次置業的香港永久居民可以沿用舊制，根據政府的說法，這是保障首次置業人士的權益；然而，表面上新辣招是針對投資者而非首次置業用家，可是新辣招釋放的市場訊息卻非正面，也凸顯了政府對樓房市場亢奮的束手無策。
遏抑需求不治本
在新辣招實行之前，印花稅是以累進上升的計算法，對細面積的單位影響較小，所以出現了一種情況，就是在樓價上升時，細單位的面積也愈來愈小，一來是對應呎價上升的影響，因為呎價上升而單位面積縮了水，總樓價還是保持在一個特定範圍，對買家來說自然較易負擔，二來亦由於總樓價保持在較低的範圍，要付的印花稅也會較少，這個奇怪現象在香港樓房市場已是見怪不怪了。在過往一段時間之內，細面積單位（市場戲稱之為「納米樓」）的樓價升幅最為厲害，呎價升幅比真正的豪宅還要高，所以政府這次新辣招將印花稅統一為百分之十五，對中小型物業來說印花稅增幅最大。
政府上一次推出辣招已經是三年多前，實行「雙倍印花稅」以及「買家印花稅」的用意在需求管理，即針對的是購買第二套房的本港永久居民，又或是非本港永久居民的外來人士，而沒有物業的香港永久居民可以得到豁免。
而現在的新辣招內容，是建基於上一次辣招的做法，可說是三年多前的辣招加強版，即加大了需求管理上的力度。由於對首次置業的香港永久居民沒有影響，這次辣招也是用以遏抑投資需求，特別是對中小型單位的出手力度頗重，除了上文所說的細面積單位樓價上升情形之外，亦反映出政府面對樓價節節上升已是無計可施。不少官員已不止一次的向外表示，未來樓宇的供應會相當充裕，可是從樓價的上升以至新辣招的推出，市場的實際行動已說明了市場對官員的說法的不同意。
增加供應是王道
從數字上看，要繳付辣招稅項的樓宇買賣宗數，在今年八、九月份有明顯的增長，反映了買家對多付印花稅的接受能力增加，由於要繳付辣招印花稅的是非首次置業人士，這說明了這些非用家對未來樓房價格有信心，可以接受多付辣招稅項，原因是他們覺得額外所付的辣招稅款，最終可以從樓房價格的上升值來抵銷。換言之，這些人士已將辣招稅款視作投資成本的一部分，樓房投資者對後市看好，主要還是認為未來樓房市場供應比不上需求。
社會上對樓房的需求持續剛性，除了是自然的居住需求之外，對樓房的投資需求和市場對未來樓房供應大增並不看好，也是令剛性需求居高不下。現時市場資金充裕，可是投資環境風高浪急，對不少人士來說，購置樓房投資保值總算是有磚頭在手，這個投資偏好並不容易改變，除非有可靠的替代投資工具。
另外，在一連串事件之中，可見政府在覓地建屋上的不容易，發展新界東北遇到強烈的保育聲音、在橫洲收地上的棕土爭議、維港以外填海的司法覆核等等，都說明了未來增加土地供應的困難，缺乏土地供應的推論，自然是樓房供應的不足，這些因素加起來，樓房需求怎能不持續剛性。
面對這個需求，應對的王道自然是增加供應，可是政府用的是不停加辣的辣招，等於是說王道行不了，惟有用霸道的嚴厲需求管理了。
蘇偉文