2016-08-16
經濟日報
香港製造業式微令傳統工廈的需求不斷下跌，同時傳統工業區如東九龍轉型成為商業區，加劇傳統工廈的單位丟空現象。近年，創新產業和迷你倉正在填補傳統工廈的需求，但近日的迷你倉火警事件，令政府開始正視傳統工業大廈違契用途和安全問題。
政府在上個月對6幢工廈採取執法行動，即使這些工廈擁有危險品倉庫的牌照，批准迷你倉在這些工廈內營運，但物業內仍然存在很多違契用途的租戶，因此執法部門給予有6至8個星期的時間停止違契的用途。政府和業界最關注的是工廈的消防和走火安全問題，違契用途的商戶帶來現有消防系統不足以負荷的人流。
原本活化工廈和創新產業是傳統工廈被逐步丟空的解決方針，可是活化工廈政策在今年3月已經結束，而現在非工業用途的商戶受到打擊，傳統工廈單位是否難逃再次被丟空的命運？沒有活化工廈政策下，工廈重建或改裝涉及龐大金額，沒有政府的資助業主不願意把資金投放在舊物業，來博取未能平衡風險的潛在回報，而某些傳統工廈的業權並非統一，令工廈改裝更加困難。
延續活化工廈政策
為了公眾安全，政府打擊違契用途是必須的，但傳統工廈的需求問題亦是需要解決的問題之一。現時，大部分創新產業之中大概只有迷你倉可在擁有危險品倉庫牌照的工廈內營運，但迷你倉不足夠支撑整個需求市場。雖然改裝工廈可以向政府申請更改用途，可是改裝成本由租金增幅轉移到租戶，現有租戶卻無法承擔，貴租亦較難吸引合適的新租戶。
然而，市場趨勢顯示這些傳統工廈無論地區、租金水平和樓面面積都非常適合創新產業進駐，而很多傳統工廈未有結構性問題，惟消防安全未能解決。因此，政府可考慮如何協助傳統工廈更有效地加強消防及走火系統，繼而為傳統工廈開放更多不同用途，包括一些不會吸引大量人流的產業，如室內耕種、畫室或創作室等，以作為活化工廈政策的延續。
撰文:
張翹楚 高力國際亞洲估值與諮詢執行董事
欄名: 專家論市