2016-06-24
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
樓價回落，投資氣氛轉差，無論住宅、工商舖及車位都出現蝕讓個案，過去被視為冷門投資的住宅「劏房」，忽然變成一門玩兒，有投資者甚至走偏鋒，由「劏房」轉型投資豪華床位，租金回報逾20厘，投資回報比財務公司更高、更穩陣。
500呎3房戶 變身30床位
唐榮上星期和幾位投資者茶敘，其中一個大談銅鑼灣及灣仔區「劏房」市道。他指區內「劏房」租金愈來愈貴，稍為有裝修的套房，月租1萬至1.2萬元，開始偏離基層市民的承接能力。
不少基層市民被迫流入租金較平的床位市場，故區內床位由過去1,000至1,500元，升至現時的1,800至2,000元，稍有裝修及設施的床位月租可逾3,000元。
其中，有投資者將一個實用面積500平方呎的3房單位，內房全部打通改設「太空艙」式的床位，全部上下格設計，一共提供30個「太空艙」床位，每個月租2,800至3,300元。
以平均月租3,000元計，全部租出每月租金收入達9萬元，而該單位目前市場價500萬至530萬元，即租金回報達20至22厘。
能用到「天價」（以每個床位3呎乘6呎計，即呎租高達167元）租出一個床位，床位的設施一定十分齊全。
該名投資者指出，30個床位全部新裝修，內籠大概3呎半至4呎高，成年人可以坐直，不會撞頭；而床格內設有LED燈帶，讓租客閱讀及照明，「天花」有櫃桶及床尾有小書枱，可放置雜物。
軟硬件齊全 質素超越劏房
還有，每個床格設有獨立冷氣通風口，24小時冷氣開放，而且業主在床格內安裝14吋高清電視機，而且全部電視關掉音量，只可插耳筒收聽，以確保不會影響到其他住客。其次，全屋提供高速WiFi供住客免費上網，規格與「劏房」單位一樣。最重要是，租客全部有獨立空間，因為每格均有酒店式密碼卡門鎖，確保私隱及財物安全。
除了硬件美輪美奐外，在軟件配套上甚至超越「劏房」，投資者將原本的廚房及浴室，改建成5間室內體育館的淋浴間大小的浴室連廁所，以供30名住戶使用，而為確保衞生，投資者聘請兼職工人定時每天清潔一次。
粗略估計，裝修這類豪華式「太空艙」式床位，連電器計，大約每個要2萬至2.2萬元，比「劏房」每個房間約15萬元還要平。
需求殷切 半個月租25張
該名投資者指出，市場對這類床位需求十分殷切，30張床位不用半個月便租出25張，租客以30餘歲的單身人士為主，大部分區內上班族，貪租金平及交通方便，因為項目距離灣仔港鐵站不用兩分鐘路程。
而租約方面，投資者要求租客最少要租3個月，兩個月按金一個月上期，如超過15天未交租當自動提早退租，兩個月按金將會沒收，床位雜物會被清走，業主有權重新租予其他租客，現租客不得以此理據要求作任何賠償。
單位內嚴禁煮食、吸煙，及不可以帶親友過夜，規管比「劏房」嚴格。