2016-06-24
經濟日報
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點
「現時本地經濟是近20年來最差，無論是今日賣樓的情況，以至最新的零售數字，現時的情況比沙士時期還要差。」相信大家還記得，這句就是長和系主席李嘉誠，早於3個月前對本港經濟環境的提醒。
近月新盤市場轉趨熱鬧，發展商為求促銷，挖空心思推出五花八門的按揭貸款計劃及置業優惠，或者這正正反映現時發展商賣樓着實相當艱難，需要各式各樣的優惠及付款辦法，以迎合現時買家的需要。
賣樓難 扭六壬推優惠
正如金管局副總裁阮國恒，早前發表文章綜合現時發展商所提供的各種按揭及優惠，主要可分成4類：
（一）提供高達樓價8、9成、甚或9成半的按揭貸款。
（二）讓買家抵押現有物業，提供過渡性貸款，貸款額甚至可高於新樓的價值。
（三）提供首兩、三年免息免供優惠，買家只需付小量訂金，餘款於優惠期屆滿才繳付以完成交易。
（四）買家毋須通過針對還款能力的壓力測試，甚至不用提供入息證明。
發展商用盡「法寶」促銷，皆因今年上半年的樓市正經驗歷來最淡靜的半年，樓價輾轉下跌的同時，整體一、二手住宅的成交量亦大幅回落，根據土地註冊處的紀錄，截至6月21日為止，今年上半年整體一手註冊量只有約5,100伙左右，較去年上半年的8,700伙，大幅減少41%，與此同時，整體二手註冊量，亦由去年上半年約24,500宗，急跌至今年上半年（截至6月21日）只有約14,300宗，跌幅亦達40%之高。
過去半年的成交量確實是嚴重偏低，根據過去20年的一、二手註冊量可看，平均每月約有1,483宗一手及6,159宗二手註冊量，換言之平均每半年約有8,898宗一手及36,954宗二手，樓市成交急速減慢，發展商自然需要增加優惠促銷。
未來半年樓價 料跌5%
總結而言，預期未來半年樓價仍有約5%的回落幅度，隨着優惠增加，一手成交量可望回升20%，二手成交量亦只會保持平穩，歸根究柢，樓市辣招已經實施近5年，成交量在「人為」壓縮下，交投遠低於過去20年的平均，對整體經濟亦相當不利，期望現屆政府可以考慮適度放寬按揭限制，令下半年樓市成交量可望取得30至40%的反彈，再者在現時本地經濟正面對一定下行壓力，即使放寬按揭，相信對樓價亦不會有太大影響。