「補地價仲裁」 助加速釋放土地

撰文:何志榮博士 皇家特許測量師學會（RICS）香港分會主席 欄名:RICS來函 筆者非常高興在施政報告中，看到政府引入「補地價仲裁先導計劃」，以解決長久以來補地價過程所面對的問題，這些問題一般可拖延幾年，甚至超過十年。 身為特許測量師，筆者必須指出補地價只是整個轉換土地用途過程的其中一項程序，仲裁機制亦並非唯一處理方法，但在釋放土地供應再發展的過程中卻有莫大幫助。 設仲裁機制這個想法早在前任行政長官曾蔭權時代已經存在。筆者不明白政府為何沒有落實這個想法，或因為政府深信行之有效的穩定土地供應機制。因此，對當時的政府而言，轉換土地用途再發展並非釋放土地供應的優先考慮方法。 作為RICS（皇家特許測量師學會）會長，筆者能聽到政府官員和地產發展商的意見，並希望藉着這篇文章能在業界帶起建設性的討論。地政總署作為政府部門，透過補地價為政府獲取最高利潤是理所當然。筆者亦能理解政府對發出補地價協議時所面對的壓力，一方面希望能和發展商達成協議；但另一方面，在立法會議員、傳媒及利益團體的監察下，政府必須以最高補地價金額作為最終考量，以避免「利益輸送」的嫌疑。 聚焦獨立仲裁員任命 然而，估價並非簡單的科學計算。雖然大部分為政府架構及私人發展商服務的估價師均為RICS會員，但他們對數據取向及假設則不盡相同，形成訂立估價的分歧。假如地政總署最終決定堅持最昂貴的估值，發展商無奈亦只能待市價回調，才會重新提交更改土地用途申請，希望降低補地價金額。現時，發展商雖有聘請獨立估價師為地皮估價，並以之與政府談判，但始終仍存利益衝突，因此整個談判過程依然緩慢。 仲裁機制是解決此僵局的有效方法之一，因為地產發展商決定提交轉換土地用途申請，並選擇仲裁機制，即可望快速達成協議。然而，發展商是否願意承擔這個風險？因為仲裁機制的本質並非在地政總署的估值與地產發展商願意支付的價格之間的妥協，而是基於仲裁員的專業知識，以第三者立場公平地評估補地價金額，此金額有可能低於或高於政府的估值，不管估值是否符合雙方意願，只要選擇仲裁機制解決分歧，雙方亦得接受。 另一個值得關注的問題是獨立專業仲裁員的任命。筆者可以想像，政府將希望學者以及退休公務員擔任此職，而發展商則希望由在商界具更豐富經驗的人士擔任。因此，建立公眾對此機制的信任可謂至關重要，此涉及數以億計的公帑，因此有必要減低潛在的利益衝突。 最終，仲裁機制都只是眾多解決釐定補地價金額的方法之一，期望有助增加土地供應以配合需求，使地價不再連年暴漲。（文章經編輯刪節）