地價回落 樓市下行成定局

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名:大行觀點 金管局日前發表半年報告，指本港今年經濟增長有望加快，經濟前景正面，但警告，加息步伐與幅度或會超出預期。 觀乎「3辣招」，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）繼續抑壓置業需求，加上美國聯儲局宣布減少買債，息口預期趨升，近日再有地皮以巿場預期下限價成交，二手樓價進一步受壓。 息口趨升 投地審慎 面對新盤強勢競爭，「雙辣招」三讀通過，加上「息魔」來襲，不少業主心紅不再，二手巿場現減價缺口。加上繼屯門兩地及大埔地相繼流標後，馬鞍山地再以巿場預期下限批出，發展商投地見審慎，料樓價下調壓力亦隨之增加。 筆者翻查資料，發展商以每平方呎平均地價約4,241元奪得白石地皮，相比2012年底截標的比鄰限量地價的每平方呎約5,160元回落約18%。樓巿下行成定局，加上政府着力增加麵包及麵粉供應，對供應較集中的新界區樓價造成的衝擊亦相對大，除二手巿場紛錄減價成交個案外，發展商於新盤定價上有機會亦作出相應調整，投地「出手」難免較低。 新盤搶推 二手受壓 除受賣地表現左右，新盤推售地區的二手巿場更首當其衝。已獲批預售之樓花新盤中不乏大型項目，相信部分可望於次季登場，發展商以快打慢，加速推售部署，繼續以具競爭力定價出擊，新盤戰況趨白熱化，進一步吸納及凍結巿場資金，縱然二手業主叫價應聲回軟，惟相對一手「筍價」吸引力相形見絀，成為二手交投難以進一步大幅上升之原因之一。 受多重因素影響，本港樓巿仍然挑戰重重，樓巿將步入調整循環期，樓價呈跌勢，溢價持續收窄，未來有機會出現一手低於二手情況。新盤開價後或供應較多的地區，具沽壓的二手業主難免減價抗衡，看來賣地成績與新盤定價低、二手減價等息息相關，形成一個惡性循環。 賣地成績 後市指標 隨着樓價下調，二手交投甫見曙光，實際上暮氣仍然未消散。據資料，本月首27日二手住宅註冊量已超越2月全月總數，惟估計全月最終未能超越3,000宗水平，隨着本月多個屋苑交投轉旺，二手交投明顯改善，至4月二手註冊量可望重上3,000宗水平。 當新盤開售進入高峰，政府推地亦如火如荼，繼上周五（28日）啓德、大埔、天水圍、白石角一共4幅住宅地同日招標後，周內再有兩地截標，據筆者所見，目前看樓巿，除一二手價量走勢外，賣地成績乃其中一個重要指標。