2014-03-31
經濟日報
自「辣招」推出後，工廈交投持續淡靜，第一太平戴維斯九龍銷售部主管蕭兆新認為，全幢工廈仍有投資價值，特別是屯門、荃灣等非核心地區，現時呎價仍較低水，具升值潛力。
政府推出活化工廈政策後，工廈近幾年成為「熱炒」物業，蕭兆新指，工廈市場最旺是2012年12月，由政府就住宅收取買家印花稅開始，資金流入工廈市場。不過，隨着非住宅亦要繳交雙倍印花稅後，近一年市況轉為平靜。
今年交投續淡靜 價格料橫行
事實上，近一年工廈買賣大減，蕭兆新相信，今年工廈成交量仍然持續較低水平，並認為工廈樓價在去年已經見頂，今年只會保持橫行，「特別是近一年甲級商廈租金、樓價上升幅度停滯，一層層壓落來，工廈價格亦不容易大幅度上升。」
不過，就基本因素而言，蕭氏認為，工廈樓價亦不會出現明顯大跌，因供應不會增加，而利息仍然低企，特別是市場以用家為主，而銀行對於用家會較為「鬆手」，除了按揭外亦會有其他途徑批出資金貸款。
全幢工廈相信仍然有市場需求，蕭兆新認為，「投資講求槓桿，政策限制投資者（買賣商廈、舖位）不能夠承造高成數按揭，但能夠透過（重建、改裝工廈）做項目貸款進行融資，所以吸引一部分投資者購買全幢工廈。」
他指出，特別是現時住宅樓花受到的限制較多，反而工廈樓花限制較少，將全幢工廈重建成細單位拆售，有機會成為投資新出路，而資金回籠亦會較快。
東九租金見頂 活化效果有限
如果以區域而言，蕭氏建議，可以多留意非核心、呎價較為低水的地區，例如屯門、荃灣等區域，吸納工廈活化成零售、商舖用途。
「即使（工廈）樓價過去幾年已經上升3至5成，但相對大市仍然較為低水，其中屯門未來有深港西部通道帶旺人流、物流，而新商場V city落成，亦會帶動附近的商場及工廈，區內工廈8至9成都是以細單位為主，適合作零售用途，呎價3,000多元，仍然有上升的空間。」
至於近年焦點的東九龍地區，觀塘、九龍灣等區的租金有見頂趨勢，工廈即使改裝後租金卻未必有很顯著的升幅，而區內未來幾年更有數百萬平方呎的商廈樓面要消化，因此不太看好區內工廈。
在商廈租金方面，蕭兆新認為，要視乎樓面大小，細樓面的單位涉及的金額較細，本來市場供應亦不多，有一定用家需求，但大樓面單位壓力會較大，因為能承租的客戶較少，現時用家的議價能力較強，要較長時間去吸納。
撰文:余敏欽