下半年資金 獨買商廈？

上半年工商舖交投創新低，下半年相信有望略為反彈，當中商舖租金調整未完，而工廈則受政策轉變影響，估計資金流入商廈市場。 今年住宅交投淡，工商舖亦不例外，據利嘉閣報告顯示，統計上半年工商舖全港共錄得2,022宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額382.89億元，較去年下半年的3,367宗及464.64億元分別大減40%及18%，為1996年有紀錄以來的半年度歷史新低。 觀望情緒濃 缺投資焦點 半年2,200多宗成交，平均每月僅約300多宗買賣，相比起2012年尾旺市，單月曾錄2,400宗成交，換言之，今年上半年合共成交，也不及旺市的單月宗數，可想而知市況是非常淡靜。究其原因，正因觀望情緒濃，市場缺乏投資焦點。 跟不少投資者及業界人士研究後市，下半年對工商市場仍有信心，畢竟低息環境仍持續（至少短期內加息幅度不高），英國脫歐後，歐洲資金有流向亞洲之勢，資金充裕加上低息，兩項決定投資市場因素屬正面，仍對樓市有一定支持。不過，工商舖三範疇，商舖及工廈各有負面因素，難以推動至另一個旺市，相信只會略為反彈。 商舖市場是最受壓，數據顯示，核心區舖位租金，已從零售高峰期下跌3成以上，核心區個別地舖租金更挫5成。舖租升跌關鍵是旅遊及零售業表現，而目前零售業暫未有起色，近日走到核心區零售地段，仍有吉舖待租，反映零售商仍對後市未重拾信心，舖租調整期仍未完結。近期商舖出現零星買賣成交，均是原業主作出大幅度減價，可是舖位業主大規模拋售的場面尚未出現，舖租尚有下跌空間，難以吸引資金追捧。 下半年工廈市場亦欠缺方向，支撑近年工廈市場兩大支柱，為活化概念及新式工廈，惟兩大支柱均遇上政策改變。自2009年，政府推出活化工廈措施，業主可免補地價，把工廈轉成寫字樓、商場及酒店，的確吸引，令每年全幢工廈成交數字上升，平均每月錄1宗買賣，但隨着活化政策於今年3月完結，全幢工廈買賣立即下跌。另一工廈出路，就是新式物業，近兩年細單位興起，更蔓延至工廈市場，多個財團把工廈細單位打造成工作室，提供獨立冷氣、24小時管理，結果全部大賣收場。不過，屋宇署將收緊新建工廈批則中的獨立廁所要求，限制高樓底設計等，加上工廈近期發生事故，市民想利用工廈「偷雞」作住宅之用難度更大，令工廈市場下半場欠焦點。 商廈空置率低 回報吸引 3項物業中，始終以商廈走勢最理想。據仲量聯行的統計，整體最新商廈空置率僅約4%，而中環更低至1.4%，可想而知中環最優質的商廈，幾近百分百租出，空置率低，業主自然無減價壓力，租金自然向上，從投資角度，資金喜追捧回報穩定的物業，商廈的出租率高兼租金仍在上升，投資回報具吸引力。此外，上月中內地祥祺集團斥45億元買紅磡全幢商廈，再次反映不僅是內地國企，甚至民企亦極具實力，隨時可調動大筆資金買本港甲廈，故此下半年甲廈租售價值看好。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論