高成數按揭 化解辣招奏效

撰文: 李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁 欄名: 專家論市 有發展商為買家提供高達120%的按揭，金管局也出來高調提醒市民要三思才可。自從紅磡環海．東岸於去年8月首次為買家提供最高樓價85%一按，結果賣個滿堂紅，其他發展商也紛紛效法。高成數按揭最初主要為上車客而設，漸漸地發展商發現換樓客的需求可能更大。 這類換樓買家本身多數已經擁有一個單位或以上，在辣招之下，他們再買物業便需繳付雙倍印花稅，稅額加倍固然令買家猶豫，更要命的是按揭非常困難，一方面最高成數只有5成，壓力測試需要將其名下全部物業的供款一齊計算，結果不少換樓買家都未能通過壓力測試，而難以向銀行貸款。 過往，部分換樓客真的為了改善居住環境，惟有向財務公司求助，先將自住物業加按，獲得充足首期才買新樓，但最近金管局針對財務公司運作，向銀行施壓，不可再向財務公司融資，令不少財務公司陷入困境，未能為新客戶提供借款。 迎合換樓需求 且風險極低 今次有發展商提供的120%按揭，也是類似操作，買家必須擁有另外一個物業，並與新樓一同向發展商旗下的財務公司借款，其原有物業樓價不能少於新樓的70%，換句話，兩個物業總值加起來最少有新物業的170%樓價，借120%的新樓樓價，實際借款比率最高是抵押品的70%而已。 由於財務公司收取的利息稍高，大部分買家都會預算在新樓入伙後，賣出自住物業還款，買家有3年時間處理，自然輕鬆很多。筆者相信發展商也不想提供高成數按揭，大部分樓價未能即時收回，但卻是一種方式，令換樓買家可以完成換樓的需求，而且風險也極低。 最無辜的是銀行，本來是穩穩陣陣的生意，白白送給了發展商，最重要的是也化解了辣招的大部分作用，於是金管局又再揚言向銀行施壓，不要貸款給發展商進行此種業務，銀行股價一直下滑，實不無道理。但金管局以穩定金融為名，實際是阻止市民入市為實，遏抑樓價目的昭然若揭，實際是愛你或是害你，精明的讀者自然懂得自行判斷了。