2016-06-22
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
長實昨日出招突襲新地，以元朗世宙餘貨123%按揭，單挑同區PARK YOHO的120%按揭，針鋒相對味濃，如果翻查歷史，兩者早在1997年金融風暴後已經硬撼。
網上資料顯示，長實發展的大埔鹿茵山莊第一次開售，正值1997年10月股災之後，內部認購時，長實以分層單位約每平方呎12,000元、獨立洋房約16,000元高價試盤，但是認購反應冷淡，長實因而決定推遲4天公開發售，並宣布減價兩成促銷，為市場投下震撼彈，亦引發中信泰富大埔悠然山莊和新地西沙帝琴灣陸續減價。
據報道，受此消息影響，香港大埔區的樓價迅速下跌了7%。此後，長實的聽濤雅苑二期以平均每平方呎5,181元開價，最低價不到4,700元，接連衝擊市場。
青衣新盤戰 長實盈翠撼新地
最經典一役當然是青衣新盤減價戰，減價風潮燃起了開發商之間的戰火，長實與新地，終於在1998年5月埋身肉搏，當時，新鴻基地產推出青衣曉峰園160多個單位，平均每平方呎樓價為4,280元，但隨即遭到長實的截擊，長實以比市價低兩成的超震撼價，每平方呎4,147元推出青衣地鐵站上蓋盈翠半島對撼，結果造成轟動效應。
賣點當然是放在價位上，以地鐵上蓋盤較非地鐵上蓋盤更便宜的價格招徠，開售當天已全部售罄1,300個單位，而新地的曉峰園則只售出約80個單位。新地隨即部署減價反擊，將曉峰園售價大幅減價17%，發展商減價戰全面爆發。翻查差餉物業估價署資料顯示，由1997年10月鹿茵山莊劈價起計算，當時私樓價格指數為172.9點，至1998年5月曉峰園、盈翠半島減價戰，樓價指數已跌至127.6點，歷時7個月，住宅樓價跌幅已達26%。
長實狙擊新地，最近期一次亦在元朗區，去年11月同樣是世宙挑戰峻巒，今年新地何文田天鑄二期開售時，長實亦曾計劃以亞皆老街君柏爭客，後因與合作夥伴協商安排而暫緩推售。
不過，值得留意的是，依照過去歷史，要待發展商競相推售新盤，為爭取買家而大幅低於二手價位，又或針對其他新盤對手，而以價錢低於對方吸客，對樓價才帶來正式衝擊。像上文提到的1997年10月後的新盤減價戰，而青衣兩盤鬥減價是最典型例子。
發展商各種名目 吸二手客源
現時的情況，相對當年的風起雲湧，可說是小兒科，目前發展商維持定價不作大幅折讓，而以各種名目的折扣吸客，又或者加入各類付款按揭方法，如果再加上地產代理的佣金回贈，可以這樣說，每個售出的新盤單位，取得的價格折扣或許都不一樣，這種情況下，多數只會吸納二手市場的購買力，使成交量縮減。
但由於新盤價位上未出現「劈價」、「大減價」的情況，對二手業主仍未構成直接威脅，業主減價賣樓的動力較薄弱。同理，二手買家亦難因應一手定價作出大幅度還價，結果，二手市場趨向成交量縮減、價格平穩的悶局。