2016-02-25
明報
【明報專訊】財政司長曾俊華昨日發表財政預算案，在樓市方面未有大動作。明報《湯文亮會客室》今期嘉賓南豐發展董事總經理蔡宏興在節目中表示，過去幾年樓價因為供不應求而上升，港府亦先後收緊按揭及推出辣招，遏抑樓價升勢，但隨着本屆政府上任後積極增加供應，目前住宅供求漸趨平衡，樓價上升壓力已減弱，現時是政府探討放寬按揭成數及撤銷稅務辣招的適當時機，「某些政策在其立法時是適合的，但隨着時間的轉變，原來的方案是否再適合呢？我希望政府審視最新的情况，推出一些適當的措施」。
明報記者 葉創成
2008年金融海嘯後環球央行相繼推出量化寬鬆措施（QE）大印銀紙，資金轉買磚頭保值，加上本港住宅供應不足，樓價遂由低位勁升逾倍。因應市民置業困難，港府於2010年11月以來先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），旨在冷卻樓市；而金管局繼2009年10月宣布將2000萬元以上豪宅按揭成數收緊至五成之後，接着5年多推出多項逆周期措施調控樓市，最近一次是去年2月將自用住宅物業買家的按揭成數由七成下調至六成。
辣招礙投資 損國際地位
蔡宏興認為，過去多年樓價持續上升，再加上金管局收緊按揭措施，令買家上車更加困難，「本來買家儲100萬元已可作為首期買樓，目前他要儲300萬元才可上車，儲錢需要的時間增加很多」；至於稅務辣招的影響，他認為增加物業交易成本，減慢物業流轉速度，不利本港作為國際城市的地位，更可能導致部分就業職位流失，「港府無疑要照顧港人的居住問題，但香港也是國際城市，不應該遏抑商業及投資活動，否則就會損害到香港就業及競爭力。舉例說，外資若希望投資香港，配合業務發展需要購買寫字樓或商舖，港府並不應該以稅務辣招來懲罰他，增加其做生意的成本。若本港繼續這樣做，作為競爭對手的新加坡便最開心了。」
根據蔡宏興的觀點，經過現屆政府近年的努力後，未來幾年市場料可每年提供逾2萬個私人住宅單位，樓市供求將趨於平衡，樓價料不會再像過去幾年般急升。他認為，目前港府是時候檢討放寬按揭成數及撤銷稅務辣招，幫助有能力及有自住需要者買私樓上車，「在可見的將來，住宅樓價料趨於平穩，若港府目前放寬按揭成數，便可以幫助更多有能力及有自住需要者盡快上車；供樓始終比租樓好，前者是投資，後者則是沒有回報的消費」。
既然蔡宏興預測樓市將平穩發展，南豐有何業務發展策略把握商機呢？蔡宏興表示，南豐過去多年的核心策略，一直是興建高質素的物業，希望業主以合理價錢購買該物業後，其長遠可以持續升值，該策略未來亦不會有變。他舉例說，南豐旗下樓盤開則往往以實用為先，「希望主人房至少可以放到衣櫃及大牀」，並且加入自然光、通風等環保元素，而隨新盤附送的家電亦以耐用為出發點，希望做到「以人為本、以客為先」。
大嶼山基建多 看好東涌樓
從另一角度來看，去年樓市熾熱時，個別發展商推出劏房盤，甚至向買家提供額外按揭，令買家只需一成首期亦可上車，但南豐並沒有採用這些進取的手法促銷樓盤，「個別發展商為客戶提供二按，相信目標亦是幫客戶上樓；但我們認為，按揭是銀行及財務公司的傳統業務範疇，並非我們熟悉的領域，由他們來承做最穩健」。
至於內地發展商近月連番投得本港住宅地皮，南豐如何解讀該新趨勢呢？蔡宏興回應說，本港是福地，自由開放，亦具備一國兩制的制度保障，具備獨特的競爭力，故本港樓價即使短期有波動，長期仍然睇升，吸引內地發展商來分一杯羹實屬正常，料其南下發展及扎根屬大勢所趨。至於南豐如何面對這批過江龍的競爭呢？蔡宏興表示，過去幾年港府大幅增加基建投資，有關項目未來將陸續落成，鄰近不少地皮均具備發展價值，「市場的餅夠大」。當中，港珠澳大橋可望於明年落成，大嶼山、特別是東涌有機會成為港珠澳經濟的橋頭堡，南豐在東涌有發展大型樓盤昇薈的經驗，在當地具備先發優勢。
（名人樓市論壇）