2016-06-21
經濟日報
撰文:
林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管
欄名: 專家論市
轉眼間又到年中，自去年9月高位後，一般住宅市場正在調整。近年最多人討論的話題總離不開樓價，然而本港的樓價會如一些分析估計，有下跌3成機會。
香港住宅樓價於2015年9月創高峰，到2016年中，預期一般住宅和豪宅樓價與去年9月樓價頂峰比較將分別下跌12%和7%。2015年12月，美國聯儲局近10年來首次加息。預期將會在2016年再次加息或只有25個點子，由於幅度輕微，預料將不會顯著影響本港住宅買家的每月按揭供款。
豪宅價全年料跌逾5%
另外香港住宅市場出現兩極化、甚至三極化的局面。盡管買家印花稅持續實施，但超級豪宅由於供應極為短缺，擁有尊尚地位，持續受中國內地買家追捧，因此超級豪宅市場表現領先一般住宅。筆者預計今年下半年樓價跌幅會收窄，一般住宅會2016年全年約跌10%，豪宅下跌約5至10%，超級豪宅會平穩。
香港政府繼續推行樓市降溫措施，加上美國潛在加息的機會和預期住宅供應充足，潛在買家採取觀望態度，令近月的住宅銷售成交下跌。筆者預料今年住宅總銷售量將只有約5萬宗，有機會創近20年來新低。
現時市場上的資金仍然充裕，買家以自住和投資者為主，相信炒家佔的數量十分少，因此雖然樓市在調整，但仍健康。未來3至5年的新供應將集中在新界，主要分布在元朗和將軍澳，相信將對同區二手住宅樓價帶來壓力，特別是中小型單位。縱使最近本港樓價下跌，政府暫沒有減辣的打算。但筆者認為政府應為發展商提供更多誘因，以加快發展，才能有效地增加長遠住宅供應。
而香港甲級寫字樓方面，九龍東的供應上升遏抑租金上漲。由於港島區甲級寫字樓的空置率低，預計今年下半的租金將再上升2至3%，而非核心區的甲級寫字樓租金將下跌1至2%。
現時香港零售業正處於調整期，極需要正尋求新元素和角度去平衡業務，以減少對內地旅客消費的依賴，相信市場調整將會在今年持續，今年下半年核心零售區街舖租金將持續下跌約10%。