2016-08-11
經濟日報
近日港島筲箕灣一個新樓盤開盤，定價方法與近期趨勢稍有不同，採用高同區二手1成價位推出，有分析認為反映發展商對新供應罕有的港島區信心十足，亦為港島新盤試水溫。
港島屯門新盤 定價策略迥異
最近新盤市場熱鬧，發展商的定價及開盤策略，成為業內熱話，像日前熱賣的新界屯門新盤，採用的是低同區二手價1成的方式成功搶客，但到了本周的港島盤，採用的是貼同區一手價，並高於二手1成，定價策略迥異，純粹是因港島樓矜貴，供應少，價格較堅挺？而新界樓因供應太多而需要以價取量嗎？
當然，無可否認，這是其中一項因素，不過，是否構成一個重大影響？附表顯示，港島東區和屯門區，2015至2017年的3年私人住宅落成量，如果純以兩個區份比較，3年下來兩者落成量的差額並不大，屯門只較東區多53伙。不過，純以港島與新界兩個大區比較，落成量的差異當然很大。2016年計，港島落成量是2,462伙、新界多達12,370伙，至於2017年，港島維持2,837伙，新界仍然有7,363伙。
不過，筲箕灣新盤定價進取，唐榮聞說有「地產花生友」的另一番見解，指筲箕灣盤開價進取，目的是「托價」，只要定出一個相對較高的價位，而又取得一定銷情，可以為下半年在港島東新盤定價作重要參考，因為同一發展商計劃今年第四季推出另一重頭北角邨重建項目，由5座大樓組成，大量單位擁有海景，預計明年6月落成。該盤是一個綜合發展項目，包括住宅、商場及酒店，其中住宅部分將分兩期發展，提供逾700伙，而第一期涵蓋開放式至4房，涉及355伙。
定價進取「托價」反助競爭對手？
而這個項目才是發展商、市場所認為的重中之重，而作為托價的新盤首批呎價已推高至1.5萬元至2.1萬元之間，到北角項目開售，即使樓價維持平穩，呎價相信動輒在2萬元水平以上。所以不論是托價、試價，率先推出的港島筲箕灣新盤定價都會採用高於市場慣用的貼近或低於二手價策略。
唐榮對此抱有一定懷疑，這種托價方式，其實亦可能幫了競爭對手，像柴灣、北角油街等均有大型新盤部署開售，托價是幫別人也幫自身嗎？地產市場往往有不少「花生友」傳聞，可能從來找不到答案，像不少人都繪形繪聲，發展商賣樓前，附近同區經常有高價二手成交個案，可能是有相關人士買入單位，藉此推高二手同區參考價，有利於新盤開價。
這些，可能都無法證實……
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論