2016-02-24
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
上周《經濟日報》報道，屋宇署最新資料顯示，去年全年合共71個私人住宅項目動工（以屋宇署接獲上蓋工程動工通知書為準），涉及18,152伙，較2014年按年增1.9倍，更創2000年錄得3.2萬宗後，近15年新高。
隨着政府放寬樓花期至30個月，不少項目在上蓋動工後，幾乎已經符合預售樓花的資格，意味上述1.8萬伙項目有機會在今年預售樓花，而扣除已推售的單位後，仍有近9成單位屬未推售，意味單是去年已動工的項目，已經帶來1.6萬伙的潛在樓花供應。
有些意見或會認為，剛取得動工紙，又要申請預售樓花、又要等批核，這些2015年動工項目不一定在今年推售，未必加重今年供應，不過，唐榮翻查了一些資料顯示，發展商要賣樓，可以「好快」！
不受動工規限 發展商提早部署
唐榮對比了批出動工紙的月份、新盤推售月份、以及預售樓花等等資料，找了幾個例子說明何謂發展商極速賣樓。去年一個九龍豪宅喇沙滙，在10月公布四個超豪宅單位的價單，其動工紙通知是2015年2月，相隔約有8個月時間。還有更極端的例子。
位於西營盤的AVA 128新盤，遠在2014年12月已經賣樓，取得動工紙的時間可是2015年6月、又或者恒基的大坑雋琚，去年1月取得動工紙，同期在1月開售，較近期的如尖沙咀的AVA 62，11月取得動工紙前，已趕在10月開賣，意味動工紙並非單一作為可以開售新盤項目的預測，一些不受預售樓花限制的舊契重建項目，隨時可以推出市場搶客。
需要申請預售樓花項目的又如何？唐榮亦找來一個例子，由於預售樓花申請需時，發展商會提早作出部署，以近期市場焦點新地元朗映御為例，翻查地政總署資料，映御大約在2015年4月起申請預售樓花，一直待批，同年的8月正式取得動工紙，一直至剛過去的2016年1月才批出預售樓花同意紙，發展商一待批出，亦即時行動，雖然相隔農曆年，亦搶在前頭軟銷，至上周五正式公布價單推售，可以說一刻不停。而觀察發展商的動向，由於投資氣氛欠佳，搶先開盤的又是映御，主打小單位，發展商還是傾向以上車盤催谷市民的入市興趣。
競爭轉趨激烈 多盤同期較勁
可以預計，新盤的供應量穩定增加，類似的情況相信亦在2016年出現，提早申請預售樓花、等待動工紙取得預售即時開售、不待動工紙提早開盤的不受管制項目等等，發展商的新盤競逐相信將轉趨激烈。
附表是去年批出動工紙的大型項目，像元朗朗屏8號、何文田常富街1號，都已取得動工紙，正待批預售樓花同意紙，市場氣氛適合將會火速登場，荃灣有3,393伙、將軍澳亦有3,115伙取得動工紙，最終會不會演變成同場較勁？