2016-08-10
經濟日報
上月份享過上半年賣地情況，顯示地價反覆回落，相隔不夠一個月，形勢急速轉逆，地價反過來有升溫迹象。中資財團高價搶地，加上本地發展商應戰，導致地價回升。
近一個月的地價回升，最直接自然與近期樓市回溫，新盤尤其細價盤銷情理想，增加發展商對後市信心有關。
中資出價進取 冀破市場平衡
而另一方面，內地發展商高價投地，亦似乎為升溫中的地價推波助瀾。最近如五礦地產以40億元高價奪得油塘臨海商住地，每呎樓面地價7,068元，較2014年底批出同區地高逾4成，並創東九龍地價歷史新高。
過往中資發展商有不少高價投地的往績，其中今次被刷新的東九龍地價紀錄，原有紀錄保持者正是另一間內地發展商保利置業，在前年2月投得的啟德第1I區3號地盤，每平方呎地價6,530元。
保利去年亦以17.3億元，每呎樓面地價1.5萬元奪得屯門咖啡灣住宅地，創新界西地價新高；而馬鞍山地價紀錄則是由老牌國央中信泰富以14.69億元奪得，每呎樓面地價6,502元。內地發展商不是沒有低價「撈底」的情況，但總體來說，投地出價還是偏高。
中資發展商希望進入本港地產市場的原因，較早前曾經分析過。但為何中資投地偏偏給人出價偏高的感覺呢？其實新競爭者進入一個發展已經成熟的地產市場，難免要出價較其他舊有的、本地的競爭者進取，才能夠打破原有市場平衡，而客觀上政府由過往公開拍賣轉為招標賣地，「暗標」的做法令發展商只能夠以自己心目中的最高價競投，避免了個別發展商在投地場上聯手的可能性。
另一個不能夠忽視原因在於貨幣滙率的變化，若果市場預期人民幣未來數年仍保持貶值趨勢，自然是愈早愈快將現時相對較高滙價的人民幣，透過投地轉化成為與美元掛鈎的港元資產。若果人民幣貶值幅度大，單是這個滙價上變化，已經為內地發展商帶來不少利潤，也不介意以較高溢價投地。
此外，內地融資渠道五花八門，由私募基金到理財產品、互聯網金融等等，一線城市的物業、地皮相信頗受資金歡迎，成為某種融資的工具，導致部分財團願以較高溢價投地。
更多中資、內地或者中小型發展商加入競爭，本地發展商要保龍頭位置，投地出價亦加倍進取，如日前屯門、沙田兩幅地皮由新地及香港小輪兩間本地投得，地價均較市場估值高2至4成，預計未來地價難免被推高。
高價賣地 難免影響市場心理
對於這種情況，政府自然歡迎，除了標價上升，庫房收入增加，發展局局長陳茂波早前就提到，中標情況愈分散，會減低發展商互相聯手的機會，賣地後建成屋宇能按時推出的機會更高。
問題是即使長遠市場競爭增加，有利壓低樓價，但短期內高價賣地的消息，始終會影響市場心理，尤其在現時本港樓市由情緒所主導，消息往往被業主利用作為反價的藉口。
或者正如唐榮過往多次建議，政府應該公開排名第2、3支，甚至全部標書的出價，令投地市場更加透明化，讓市民能夠知道到底是個別發展商高價中標，還是的確是市場風向已經轉變。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論