2014-03-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
今年2月底曾撰文，「借大借長搏到盡買一手」，這個趨勢持續。因為平均按揭貸款額又創歷史新高，1月是298萬元，2月升至305萬元；而貸款年期亦繼續平了歷史高位25.5年或306個月。
金管局剛發表今年2月住宅按揭報告，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，由於一手物業涉及銀碼較高，推動平均貸款額升至305萬元，創下歷史新高。貸款額增加之下，不少客戶延長還款年期減低每月還款額，以減輕供樓負擔，造就新批按揭平均貸款合約年期延長至306個月（25.5年），與紀錄上最長相同。
2月平均貸款額305萬 創新高
一手按揭貸款金額佔市場比例，自去年7月份起連續7個月上升，繼今年1月份突破3成半，2月份進一步升至37%，創2004年2月後新高，而二手比例最終跌破5成至47%，創近7年新低。一手比例上升，加上涉及銀碼較大，無疑間接推高平均按揭貸款金額。
而且包含二按計劃的貸款顯著急升，2月份錄得143宗，涉及金額達6.09億元，按月分別上升14.4%及21.1%，當中二按計劃貸款額更創2008年1月後新高，進一步推高平均按揭貸款金額，因此帶動2月份的平均按揭貸款額再增加7萬元至305萬元，首突破300萬元關口，創出歷史新高。
一手物業佔比增 推高貸款額
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，新批平均貸款額升至305萬元，再創歷史新高，是連續第4個月錄得升幅，相信是因為一手物業佔比增加，相對樓價較高，推動平均貸款額上揚。
又一按又二按，又是一手佔較大比例，自然推論買家借盡借長年期買一手，如果依照報告數據，H按（拆息計算）比例升，利息2%、年期25.5年（306個月）、貸款額305萬元計算，月供是12,732元，5成月入計是2.6萬元左右，不過，需要銀行5%壓力測試，月入要達3萬元。
似乎還不夠，父母出手支援成為必然之選。向按揭相關業務人士了解，近期父母出手支援買樓相當普及，他提到一些現象，一是接獲不少查詢電話，「我個仔幾多錢人工，想買層幾多錢的樓，借到幾多錢，月供要幾多？」他表示，遇到不少電話都是父母代子女致電查詢按揭相關的問題，感覺上父母很關心子女置業。「這個世代多直升機父母，又是上學、又是求職上班、現在連借錢也摻一腳。」
評估購買力 父母財力應納入
另一個現象是不少年輕按揭申請人，初步申請時都是高成數按揭，達8、9成，到落實時，按揭成數會自然調低，他估計是取得父母的資金協助，減低借貸額度。還有一些已還清樓按的家長，說要重新按揭，「我們都會問到貸款或者加按的原因，部分更提到打本給子女做生意。」
似乎在衡量購買力時，上一代的財政實力也應列入考慮。