2016-08-09
經濟日報
上周提到樓市缺盤，其中一個原因是政府的需求管理措施，包括雙倍印花稅、額外印花稅和各類收緊按揭措施。不過，徵集各方意見後，缺盤還有不少原因，市場所有參與者都脫不了關係。
實盤消化欠補充 「有出無入」
•有意見認為，盤少，是相對合理價位的放盤極少，業主大幅叫高、或者純粹試放，經紀根本無興趣推介，所以，市場其實是欠實盤。有熟悉市場人士指出，舉例6、7月二手有一段時間成交暢旺，及至8月未有放盤補充，好像沙田市中心7月成交量35宗，屬於年半新高，較多數量的實盤被消化，放盤無補充，形成「有出無入」局面，加上4至6月平均每月成交量都有30宗，使到合理價錢盤近期愈來愈罕見，現時400萬元以下每個屋苑只餘下一至兩個盤，使市場有盤源缺乏的進一步感覺。
•加上近幾年一手新盤供應多，發展商又有大量按揭優惠提供，購買力由一手市場吸走，連投資者都轉移至一手市場，近3、4年再沒有投資者大手掃二手屋苑的新聞，反而一手多。加上二手放盤少，代理都不太願意做二手盤，形成惡性循環，二手盤愈來愈少。
•說到新盤的影響也愈說愈多，像一般市民可以負擔得起樓價的盤源不多。其實新盤餘貨量為數不少（現樓未售有6,000伙），但不少是豪宅盤，一般市民無法負擔，所以出現缺盤的印象。
•另外，亦有意見認為落成量不足，全新盤源供應不足。又或者近年長樓花期新樓較多，有即住需要的買家始終要搵二手盤。
•新樓說便宜也不便宜，雖然供應正持續增加，但同一價錢，新盤可能只能買開放式或1房（可能還要是長樓花期），但二手同價可以買到兩房，買家轉攻二手，盤源維持短缺。
業主憂「賣咗買唔番」 態度謹慎
除了新盤情況，又或地產代理，其實業主的取態也帶來一定影響。
•樓價「長期」只升不跌的觀念仍然未改變，擔心「賣咗買唔番」亦促使業主放盤極為謹慎。
•租金進入暑假有回升之勢，保留單位收租回報仍維持3厘，沒有其他更佳的投資工具下，收租單位不會作為考慮沽出之列。
•另外一些早前買入單位又取得超低利息供樓，今時即使獲利出售，但再買單位利息要達2厘或以上，同樣成為業主不願割捨低息按揭物業的關鍵因素。
•早前市靜時，有業主放租同時放賣，但單位成功租出，變相就減少一個放賣盤。
•暑期業主外遊，可能「有盤都未能睇樓」。
•分支家庭多、父母買樓給子女，自住比例高，有實際需要，故放盤量亦不及過去活躍。
缺盤因素多，相信非短期可以改變。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論