2016-11-01
經濟日報
人民幣貶值及內地樓市調控兩大關鍵因素，加速北水南下，過去一年人民幣貶值6%，資金明顯流入港樓，9月買家印花稅成交便創14月新高，分析料內地客入市情況仍會持續。
近期內地資金重臨本港樓市，關鍵因素是人民幣貶值。現時每100元人民幣對港元的滙率只有115元，相較一年前的122元港元，貶值接近6%，市場最悲觀分析預期直至明年底，滙價預計再有6.5%跌幅（107元），刺激內地投資者把資金轉移至港元資產保值，當中不少流入樓市買磚頭。
假設有內地客去年10月在港買價值1,000萬港元的豪宅，涉及820萬元人民幣，單位樓價不變，單計滙率變化，單位價值已升至870萬元人民幣，造成愈快入市「賺滙」愈多的誘因。
9月250宗BSD成交 14月高
而隨着人民幣貶值，北水南下現象愈加明顯。根據稅務局公布的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）徵收情況，在今年6、7月開始逐步上升，走勢與同期人民幣加快貶值趨勢配合，貶值速度愈快、內地客入市愈多，並在9月單月錄得250宗BSD成交，數目是近14個月最多。
值得留意的是，本港現時針對內地客實施最多23.5%的買家印花稅及雙倍印花稅，假設樓價不變，內地客預期人民幣滙率至少較現時再貶值多2成，亦即跌至每100元人民幣對93港元，才能夠抵銷「辣招」稅影響。
深圳樓價飈 與港差距收窄
此外，內地樓價近期飈升，與本港樓價差距收窄。根據萊坊測量師行研究部資料顯示，截至今年9月，與香港一河之隔的深圳樓價較去年急升29%，同期香港樓價升幅僅3%。據深圳市規劃國土委數據，當地成交的一手平均呎價達7,600元，已經貼本港二手樓價。
隨着內地重新收緊樓市調控，包括目前10個城市重行「限購令」，其中深圳更收緊至第2套房首期達7成，打擊市場投資需求，亦是加快資金向港澳地區樓市外流的原因之一。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才預期，短期情況仍然會持續，因市場預期人民幣貶值非短期，有投資者會借香港物業作為儲蓄財富的工具，而且有價值的豪宅物業亦會更為受歡迎。不過，麥萃才認為，情況只會局限在個別新盤或者大額豪宅，因一手物業有發展商提供的高成數按揭、印花稅回贈等優惠，難以蔓延至二手。
至於內地剛收緊來港買投資保險的渠道，會否進一步加速資金流入港樓？城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，情況須視乎香港樓價是否持續回升，因而內地客可透過樓價升值，抵銷BSD稅的影響，繼而達到轉移資產的作用；而高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚則稱，在港買樓的內地客大多數已經有一定資金，亦熟悉融資渠道，情況跟買保險的內地客有所不同。
（系列二之二•完）
撰文:
余敏欽
報道系列: 南下掃樓系列