2014-03-28
經濟日報
樓市充斥負面消息，二手樓減價幅度急增，近日市場上有逾3成單位，以低於銀行估價售出，反映小業主沽貨心切。學者指低估價成交增，樓價跌勢或會加快。
本報統計3月份4大屋苑（太古城、嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城）暫錄的136宗成交中，有47宗成交價較銀行估價低（估價參考滙豐網上估價系統），比例有約35%。反映樓價趨跌，業主心急沽貨，買家主導樓市下，物業低於估價售出的數目增，與升市時物業以高於估價售、買家高追的情況大相逕庭。
業界指過去減價成交，只屬「假減價」，即減價後單位仍以市場價沽。惟現時低市價、低估價的「真減價」成交個案增。加上現放盤叫價多屬貼市價，業主還價空間加深，加快樓價下跌。
中價屋苑 樓價明顯受壓
受制以按揭成數較低及買家印花稅下，中價屋苑樓價明顯受壓，太古城及美孚新邨更有6成及4成的單位成交價較估價低，有單位成交價較估價低逾1成，其中美孚新邨百老滙街102號高層B室，實用面積1,112平方呎，以958萬元沽，較估價1,113萬元，低155萬元即14%。
代理指買家會以低於銀行估價3至5%向業主還價，業主普遍亦願意減價沽貨，並跟隨大市下調叫價，如太古城燕宮閣高層E室，實用面積747平方呎，原叫價1,200萬元，見同廈附近樓層戶日前以990萬元沽出，即減價100萬元以1,100萬元放盤。
一城兩房戶 新低價290萬
而兩個上車屋苑低估價成交的比例較少，但3月份亦錄成交跌穿指標價及創新低，如沙田第一城51座極低層兩房戶，以近日新低價290萬元沽出，同時銀行對該單位估價更悲觀，僅值250萬元，亦可反映出銀行估價已不及以往進取。
對於低於估價的成交增多，城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，與市場氣氛有關，樓市交投疲弱，業主接受要減價才能沽貨，所以才有成交價低於銀行估值的情況出現，若果低估價成交增多情況趨明顯，樓價跌勢或會加快。
潘永祥又指，今年初曾估計今年樓價跌幅約10%，但按現時情況推算，有機會在半年內已經有10%跌幅。
不過，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎卻認為，整體市場交投減少，令銀行估值時被迫要採用滯後的數據，未能及時反映樓價下跌。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，新盤減價推出，加上地皮以低價批出，對銀行估價有影響，料部分地區如馬鞍山，未來物業估價可有5%至1成的跌幅。
撰文:文倩婷、余敏欽