2014-03-27
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
金管局發表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，對物業市場有何最新解讀？
今年3月：盡管住宅物業價格適度向下調整，價格收入比率於第四季達到14.6，相當於1997年時的最高位。
去年9月：金管局估算的價格收入比率於2013年中攀升至14.7，已經稍高於1997年的高峰水平。半年前相比僅微調0.1。14.6指的是居於私人樓家庭要花14.6年的家庭收入，不花一毫，才能抵銷現時一個500餘平方呎單位的樓價。
今年3月：收入槓桿比率保持在64.1%的高位，對比該數值的長期平均水平為50%。收入槓桿比率對按揭利率敏感度高，假設按揭利率上調3厘至較正常的水平，收入槓桿比率將會飈升至83%。
去年9月：收入槓桿比率亦於6月份，升至65%的高位。倘若按揭利率大幅上升，例如增加3個百分點，收入槓桿比率將攀升至84%的更高水平。兩個數值同樣與半年前變化不大。
倘利率升3厘 還款負擔增30%
最新報告又提到，目前市場分析師普遍預期，住宅價格將會在2014年進一步整固。盡管低息環境在過往數年間促使住宅價格急速上漲，但情況可能比預期更早逆轉，調整幅度亦可能會超出預期。近期香港長年期利率跟隨美國國庫券收益率有所上升。而按揭利率預期進一步走高，尤其當美聯儲上調聯邦基金目標利率。假如按揭利率回復到較正常的水平，這或會導致按揭貸款者的還款負擔急劇上升。我們的內部估算顯示，以20年期按揭計算，按揭利率上升3厘，還款負擔將增加30.2%。此外，長期利率上升，相對於租金收益僅約2至3%（差餉物業估價署統計，各類小單位至豪宅大單位，回報由2.2至3.2%不等），亦已經減低物業投資的吸引力，並可能對物業市場造成下行壓力。
價格收入比 仍在高位徘徊
理論上，以前後半年兩份報告分析，住宅樓價仍然「硬」得不得了，即使持續逾一年的二手交投萎縮，多項辣招遏抑投機市場，住宅樓價若以兩個標準衡量，包括價格收入比和收入槓桿比，僅出現極輕微回落，甚至可以說仍在高位徘徊，兩個數值都是以計算樓價為基礎，其他因素如家庭收入、息率暫時在過去半年未有大變化時，使兩個衡量標準均仍處高位。
非住宅成交 去年不足2萬宗
最新報告亦提到，非住宅物業市場同樣正在整固。市場對未來加息揮之不去的憂慮以及印花稅措施（特別是雙倍從價印花稅率），都導致投資需求有所減弱，於2013年，非住宅物業市場成交下跌42.0%至19,827宗，為4年以來的低點。確認人交易作為投機活動的指標，其跌幅於最近幾個月更為顯著。物業價格僅出現大約1至4%的溫和下調，而租金則稍微下跌少於1%。
盡管如此，非住宅物業市場潛在的估值過高風險仍是一個需要關注的問題。由於租金收入已有所疲軟，長年期利率上升的趨勢或會壓低非住宅物業的資本價值，並對非住宅物業的價格造成進一步的下調壓力。
附表是三類物業的數據，三類物業的價格相較去年高位均錄得不同程度下調，而且均較租金為大，跌幅最高的是分層工廈價格，達4%，價格缺乏投資投機資金參與後，下調整壓力正持續增加。