2016-06-16
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
新地公布開售元朗新樓，66頁A4紙的價錢單，當中14頁是價目表，其餘52版是付款辦法說明，分量驚人。附表顯示，4種付款方法都有相若的折扣優惠，再加4種不同的貸款安排，組合出超長篇幅的付款辦法。
這次公布開售，有一些值得留意的趨勢，對整體樓市或會帶來影響：
120%按揭 需兩個物業抵押
突破十成按揭的關卡，過去樓市低潮時，像南豐、恒地等，均透過旗下或相關的財務公司，提供樓價100%按揭，理論上是零首期買樓。當然，新地這次的120%按揭，並非由單一以購入的新盤能夠取得十二成按揭，而是要加入買家原持有的物業，換言之，需要兩個物業的抵押取得十二成貸款。
這次高成數按揭，會否激起發展商爭取相仿效，值得留意，即使未達十二成，更多的貼近十成按揭相信將持續出現，而且理論上，還有再進一步的可能嗎？就是單一以購入的新盤取得十成或以上按揭，或者十成以上變種為裝修、換樓貸款，如果是這種情況出現，可以說一購入物業已是「資不抵債」，欠款已高於物業市值，當中的風險是發展商、財務公司又或買家承受，而若出現這種突破，又是否會引起監管當局以金融體系穩定的理由作出「關注」。
不過，唐榮認為，在各項辣招的環境下，持有物業的業主，換樓或者多購一個物業的意慾相對低落，而近月的走勢，偏向M形化，低價上車物業仍有不俗承接力、超豪宅亦不乏買家，反而中產家庭換樓、入市投資的動力較低，發展商要啟動換樓鏈，自然要拿出吸客招數。
寧供優惠折扣 不輕率減價
另一點是與樓價有關，新地新盤的折實後的價位，頗接近同系早前推出的價位水平，顯示發展商不願意輕率調低價位，一是對之前的捧場客有所交代，二是新地比鄰新單位頗多，全局來看，守穩價位，對未來陸續推盤的部署較有利。三是近月二手價位有靠穩迹象，市場亦有一定的購買力吸納一二手單位，新盤正嘗試不再以大幅低於二手樓價吸客。
如果用最簡單的語言解讀，發展商仍在全力維護「面價」，然後在優惠折扣下及按揭貸款下工夫，這是一手有、二手無法提供的優勢，一手跟二手若不打價格戰，採用另一方法吸走客源，短期內二手樓市或會走向價位橫行，成交量持續收縮的悶局。