2014-03-27
經濟日報
撰文:李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名:專家論市
繼地鐵天榮站流標後，連政府自行招標的白石角地也流標，政府在對地鐵施壓的同時，自己也應同樣要檢討。究竟石白角地流標是個別事件，還是結構性問題？
本人相信，問題出於後者。基本上，招標中補地價的金額是關鍵，但發展商與政府間往往存在嚴重分歧，政府原則是不能賤價賣地，即是要根據賣地時的估值，而即使提供一定的折扣，也不會超過10%。
那邊廂，發展商在落標時，需要考慮物業落成時發售的樓價，在市況向下的背景下，出價會比現今市價低是正常不過。加上於建築費上漲的預期下，隨時會出價存在20%的折扣。如果本人的推算正確，這是一個結構性的問題，並且在土地供應特別多的地區，問題會更加明顯。所以本人相信流標土地也會陸續有來，賣出土地數量要達標，就難上加難。
招標方式 欠透明度
大家會發現部分補地價金額較細地皮，仍能得到中小型發展商以高價入標。一方面，這些中小型發展商過往買地難與大型發展商競爭，故存貨不多。另一方面，這些中小型發展商數量較多，基於競爭關係，須高價方能中標。金額高的地皮，全港僅3、4間大型公司有財力競爭，加上賣樓難，自然出價審慎。
為了打破這種結構性的問題，必須設法吸引內地大型發展商來港投地，才能確保有足夠的競爭，令地皮可順利售出。而其中一種需要檢討的是賣地的方法，現行以招標方法，透明度不足，大型發展商是否以「執死雞」式的低價投地，大家亦無從得知。
如果政府恢復以公開投地方法賣地，市場的透明度便立刻提升，如果本港發展商出價太低，內地有不少具財力的發展商見有利可圖，也會加入戰團。更何況香港項目對他們來說，也只是九牛一毛，但對公司名聲卻有提升作用，有助在港集資，推動他們的意慾可能更大。所以，本人認為政府宜盡快改善現行的投標方式賣地，改為公開拍賣，更能有助土地銷情。