局長評樓市 如何解讀？

昨日發展局局長陳茂波表示，過去3年的住宅單位成交量總和，不及97年樓市高峰的17萬個單位，認為目前樓價指數以至整個樓市仍在拉鋸，現階段市民不宜輕舉妄動。 原本今日續談為何缺盤，不過局長評樓市，頗類似唐榮日前的文章，當時提到整體住宅成交量，唐榮再補充一些數據，1997年全年整體住宅成交量是172,711宗，而過去3年合計，住宅成交量則為170,465宗。當時文章亦指出，包括一二手，在較少需求管理措施時，數量較多，像2011及2012年，平均每月達6,000、7,000宗水平。 住宅成交波動 一手新盤關鍵 而當需求管理措施大量疊加後，亦即是2013至2015水平。若以這3年計算，每月成交量則萎縮至4,000、5,000宗水平。這3年平均每月的整體住宅成交量約為4,735宗。 可以這樣說，若今年下半年各月份整體住宅成交維持在4,700宗左右，住宅交投情況才屬靠穩。這個一二手住宅成交合共4,700宗可以視為較穩定市況的每月「成交量」標準。 日前，地產代理統計的初步土地註冊處數字顯示，7月份（大約反映6月份的實際市況）二手私人住宅登記錄2,819宗及167.7億元，宗數跟6月份2,805宗相若，金額則較6月份179.7億元下跌6.7%。登記數字由4月份起連續4個月徘徊於2,800宗及180億元水平附近，反映二手市況穩定。 7月份一手私人住宅登記錄1,120宗及118億元，按月跌26.2%及12.7%。雖然7月份的數字創今年3月617宗及74億元後4個月新低，但仍然高企1,000宗水平，顯示一手市況暢旺。 兩者合計，整體住宅成交數字，在7月登記又回落至3,939宗左右水平，較6月份下跌約15%，依附表顯示，連續3個月整體住宅保持在4,000宗以上的走勢斷纜，可以這樣說，住宅成交量仍然呈時好時壞的狀況，尤其是否有足夠的一手盤數量推出市場，將是住宅成交量能否保持的關鍵。 地產界預計 8月交投逾4600宗 反映6月實際市況的7月滯後數字，似乎與近期市況不配合，加上7月已完結及蒐集了一定成交數據，有地產代理亦搶先對8月土地註冊處數字作出預測，初步來說又回復到4至6月水平，接近4,700宗。 中原地產估計，一手私人住宅方面，估計8月份錄1,300宗及130億元，將按月升16.1%及10.2%，並連續5個月徘徊於1,300宗及150億元附近，顯示發展商積極推售新盤。至於8月份二手私人住宅買賣登記可達3,200宗及200億元，按月升約13.5%及19.3%。宗數將繼2015年7月份3,997宗後再次升至3,000宗水平，並創下13個按月新高。金額則繼2015年8月份204.6億元後再次重上200億元水平，並創下一年按月新高。 一二手住宅成交合計，8月份大約是4,500宗水平，預測數字仍略低於今年高位，6月的4,620宗。 還有一組數字可以留意，利嘉閣地產綜合分行數據所得，全港50個指標屋苑在上周（25/7至31/7）共錄147宗買賣個案，較前周（18/7至24/7）的201宗交投倒跌27%，結束早前連漲4周的旺勢，回落至近4周低位。 綜合稍為滯後的數據，再加上最新代理的成交資訊，住宅成交量仍是時好時壞。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論