2016-02-18
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
昨日經濟日報TOPick網站報道，新一期居屋將於月底接受申請，當局參考私樓樓價後，決定維持原有售價出售。
樓價沒大變動 售價決不調整
房署表示，居屋單位的售價一經訂定後，於銷售期間維持不變，不過到7月揀樓時，房委會可能按市況調整折扣率。曾經估計新一期居屋可能減價的房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，與房屋署官員檢視過去兩個月，沙田及元朗區私樓成交價，比去年9月新居屋定價時分別跌了9%及7%，認為樓價沒有大變動，決定新居屋維持原定價格出售毋須調整。
新一期居屋包括沙田嘉順苑、元朗屏欣苑，約2,600伙，房委會去年9月以市值7折定價，售價介乎149萬元至327萬元。這批居屋預計5月攪珠，7月揀樓。唐榮來一個模擬推算，閣下申請居屋，到7月揀樓時，出現這種狀況，將如何抉擇？
私樓價格指數 平均跌幅2.3%
附表是差餉物業估價署的私樓價格指數，2015年9至12月是官方數字，房委會居屋定價的月份是去年9月，剛好處於樓價的歷史高位，這就是尷尬所在，然後樓價至去年12月底顯示，下跌了6.8%，平均每個月大約下跌2.3%左右。
模擬是這樣的，假設2016年樓價以每個月相同幅度下跌，則每月2.3%，至今年7月，樓價指數將跌至242.2點水平，相當於2013年5至6月左右的樓價，這個假設數字若與去年歷史高位，亦即新居屋定價月份比較，代表樓價下跌21%。
而居屋是以當時市價7折定價，樓價指數是306.1點，亦即其定價水平應該是214.3點左右，兩者有9%差幅。
去年唐榮曾撰文指出2008年的居屋銷售，當時是以7月時的價位定價、9月接受申請、10月底揀樓，歷時3至4個月，剛好經歷百年一遇的金融海嘯，當時樓價由7月跌至10月，跌幅有8.5%，後市持續不明朗，亦即可能還有更大跌幅在後頭（事實上是11月進一步下跌8.2%），置業氣氛薄弱，未揀樓，樓價已蒸發半成，怎可能不讓居屋申請者「臨陣縮沙」？舉例如當年準備做九成半按揭，賬面上是未入市已負資產。主要原因還是居屋接受申請至銷售，已涉及4個月至半年時間，其間樓市情況或已出現重大改變。
跌幅愈近折扣率 愈不值入市
這次新居屋銷售便面對如此情況，房委會不減價，僅指出屆時有可能調整折扣，問題是其定價仍是在歷史高位，有關的價差只是隱藏在折扣中，未來補地價仍需要「償還」（當然，若永不作轉售可以視而不見）。而過去兩年多時間，樓市流行不問呎價，只要總價適合、可負擔便急急入市，這種入市風氣在居屋是否靈光？居屋會不會也有類似情況，不管樓價跌多少，又不打算補價，只要7折（或屆時更高折扣），幅度仍然大於樓價跌幅，使總價合適就願意入市？
那準買家怎樣選擇？想入的先入票，反正有4、5個月時間觀察樓價下跌是否如附表的推算，跌幅愈接近折扣率，愈不值得入市。另外，貴價版居屋煥然壹居會先於7月揀樓，亦可從中觀察市場變化。