點解咁缺盤？

近期樓市一個重要話題，或者是地產代理回應市況時均會提到，二手盤源短缺，交吉盤少，要去找鎖匙盤、連租約放盤，情況似乎頗為嚴重。 10大屋苑 上周五2240放盤 先看看一些相關數據，中原統計10大屋苑的情況，上周五統計得2,240個放盤，今年1月初約有3,075放盤，半年左右市場減少了800多個放盤或27%，佔總單位數量不足1%，屬於非常低的水平。 放盤少，成交少，特高或特低成交價格自然會影響到市場氣氛，而不像較充足數量的成交，有高有低，得出來的平均價格更能反映市場。當成交少，緊接成交後緊接下來，若當時樓市是偏重買家市場，低價成交會跟着「鋤價」；若是賣家市場，業主又會追隨大幅調高叫價，尤其是今時較往昔資訊更流通的年代。 這種情況亦會擴大升跌幅度，像2008年金融海嘯的重大金融事故，樓價半年下跌17%，去年僅憂慮加息一項主因，樓價半年亦下跌11%。 唐榮接觸了多位熟悉地產市場的人士，整理了近期缺盤的多個原因，是「死症」還是可「救活」？事先聲明，當中涉及不少港府政策，規管的附加效果是需要面對的。 缺盤，市場認為最大「歸功」於辣招，其中之一是額外印花稅，說法是買入單位3年內都不會考慮出售，因為最低限度都要增加樓價1成的成本，持有12至36個月內轉售要付10%，持有物業好大可能是替庫房打工，每宗住宅交易大部分都在3年後才有機會投入市場。 2014年有63,807宗住宅交易，2015年有55,982宗，合計是119,789宗，假設當中只有半成，在沒有各項規管下有機會3年內轉售，其實已涉及6,000個放盤。 按揭成數收緊 打消換樓念頭 第二個讓市場人士想起的亦是辣招之一的雙倍印花稅，舉例有換樓人士想要改善居住環境，但因為買樓成本高，一個樓價約1,000萬元的中價單位，印花稅約37.5萬元（還要先沽出本身持有的單位，否則先要繳付雙倍印花稅，即75萬元，然後於某段時間內申請退回，逾時就無法退回）即使換樓客能負擔印花稅，但仍有考慮值不值得。 而且各級物業的按揭成數等全面收緊，換樓要付出較高成數的首期，而且亦要面對加3厘的壓力測試，結果是本來想換樓也打退堂鼓，想改善家人居住環境，就不如裝修單位。業主不換樓就不會放盤，故盤源維持低企。 不過，市場缺盤，業主、買家、一手、二手、地產代理等，全部脫不了關係，明天再談。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論