2016-06-13
經濟日報
舖位租金跌勢未止，第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清認為，投資者憂慮租金持續下跌，故核心區舖位買賣持續維持低成交，並預計投資者焦點落在地區商場。
商舖投資氣氛弱，據代理數字顯示，上半年多個月份的商舖買賣均低於百宗，可見投資者非常審慎。方詠清分析，低成交情況主要源於舖租持續下跌，「過去4至5年，本港零售倚靠內地客買奢侈品，舖租幾何級數上，現在內地客消費模式轉變，來港買中下價貨品為主，租金隨即掉頭向下。現在舖租跌至2010至2011年水平，其實也不是太低，零售商以前願以200萬租個1,000呎舖，現在跌回90萬至100萬。」
業主持貨力強 不願割價
舖租下跌，理論上舖價亦回調。她認為，舖位業主持貨力較強，即使減租也未必願大減價放售，「傳統一線街舖早年落在投資強手，如兆安李太或黎永滔等，絕不會減價賣舖。有些舖位則是老業主留給家族成員，或會因市況好而放售，即使出價未達意向價，寧願收回作收租用途，也不願讓步減價。」業主心態仍強，而投資者則憂慮舖租下跌，故尋找高回報舖位，「以前租金升，1厘都無的舖亦有人買，因投資者憧憬舖租大升，舖價亦向上，現在情況相反，投資者希望回報穩定，無租加仍有3厘以上回報，同時間業主不肯減價，導致交投量極低，相信今年情況持續。」
無疑零售氣氛一般，舖租向下，惟市場資金仍多，繼續尋找物業投資，令資金轉至非核心區，例如上月多個發展商持有的粉嶺綠悠軒商場連17個商用車位，以3.2億元沽出。物業建築面積共67,083平方呎，呎價約4,773元，新買家可享3.4厘回報。
此外，數月前領展第5度標售物業，推出9個物業放售，全部均順利售出，包括先以約17億元，沽出大埔運頭塘商場及葵涌石蔭商場項目，其後招標的大埔寶雅苑商舖及粉嶺欣盛苑、屯門寶田商場等，合共以近20億元沽出，領展沽出9個物業套現近37億元。
地區商場穩健 防守性高
方詠清指出，領展今次招標，合共吸引30組投資者競投，反映投資者極感興趣，而地區商場防守性高，適合目前投資氣氛，「地區商場勝在無遊客，商戶不受旅遊業轉弱的影響，而租金之前亦沒有隨大市上升，回報率達4厘以上。其實經濟轉弱，很多人出街食飯減少，地區商場的超市、街市生意可能更好，居民始終要買麵包、日用品等，地區商場好穩健。」
撰文:
梁建國