2014-03-26
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
有學者於上周表示，早前白石角地皮流標主因是發展商預期該區供應大增，故出價保守，料其餘5幅白石角地皮有很大機會流標。其中一幅科研路地皮本周五起招標，情況如何？
大埔白石角臨海住宅地流標，有人歸咎「高地價政策」所致。據了解，最高的投標出價每平方呎不足4,000元，比旁邊4年多前地價低45%，貼近屯門地價，批地又是否合理？
上述流標的大埔白石角臨海住宅地位於科進路，屬於中低密度的住宅項目，綜合市場估值，地皮估值約35.79億至50.1億元，樓面呎價約5,000至7,000元。
據了解，7份標書的最高出價少於29億元，比估值下限低20%，樓面呎價不足4,000元，比旁邊4年多前批出的臨海住宅用地，樓面呎價7,284元，低約45%。
翻查資料，地政總署在過去近1個財政年度，樓面呎價少於4,000元的住宅用地，合共批出約9幅，有超過一半的地皮位於屯門，其次則為元朗、將軍澳及荃灣，論發展密度及景觀，均遜於最近流標的大埔白石角臨海住宅用地。
缺內地客承接 豪宅銷售難
再以大埔白石角臨海住宅用地附近的大型住宅屋苑天賦海灣，最近的實用面積成交呎價作為參考。根據EPRC資料顯示，屋苑在過去半年至1年的平均實用面積成交呎價約介乎1.42萬至1.52萬元，部分高層海景特色單位，實用面積呎價更達2.1萬至3.08萬元。
據了解，大埔白石角臨海住宅用地底價，接近市場估值下限的5,000元。若以此計算，連同每平方呎建築及利息成本約4,000元，計及10%「發水」樓面面積，總發展成本約67.29億元，每平方呎成本約8,546元。
假設發展商的銷售利潤為20%，即平均建築面積呎價要達1.03萬元，假設單位實用率為80%，即平均實用面積呎價要達1.29萬元，比地皮附近屋苑的平均實用面積呎價1.42萬至1.52萬元，低約9%至15%。
若以樓面呎價4,000元批出地皮，將來單位平均實用面積呎價達1.15萬元，便可賺取20%利潤，比現時同區屋苑實用面積成交呎價低19%至24%。
地價高低，反映發展商對後市信心。受「辣招」打擊及加息等負面因素，將來落成的豪宅單位，在缺乏內地「豪客」承接之下，增添單位的銷售難度，發展商出價自然保守，增添地皮流標的風險，尤其是大型用地。
面對本港短期的住宅供應不足，政府確實有需要加快批地建屋，但若果只為求追趕每年1.88萬伙的私樓建屋目標，而大幅降低底價批地，公眾人士又是否樂見呢？
政務司司長林鄭月娥在擔任發展局局長時曾經表示，「麵粉降價，但麵包未必減價。」她又指，除非得到保證，否則降價批地，大家也心中有數，得益會是哪些集團，揚言若果地皮持續不獲承接，不排除會轉交房協或房委會發展公營房屋，現任發展局局長陳茂波亦有流標地轉公營房屋的言論，未知本屆政府會否以這「最後一着」作為流標的應對呢？
白石角地若建公屋 惹爭論
不過，白石角地若拿來建公屋或居屋，相信又會激起社會如何運用土地資源的爭論。或者只能延後推地，等待二手價回軟，帶動地皮估價回落，甚至像昨天西沙白石地成交價大幅下跌，間接推低地價或一、二手價，較後時間自然會反映在其他地皮的估價上。