2016-08-03
經濟日報
昨日地產站（http://ps.hket.com）介紹一個屯門放盤，小編提出了一個問題：「居屋兩房還是新盤1房？」剛巧唐榮一位朋友最近以388萬元，購入沙田第一城一個304平方呎的兩房單位。這個價錢在新盤市場已經有不少選擇了，為何不選擇新樓？
連租金支出 新盤不比二手平
朋友的答案是，市場上售價比較平的新盤，大多數是遠期樓花，等待入伙期間，要租樓2至3年，連租金支出計，其實不比二手樓平；而且同等價錢，在二手市場可以選擇到正正常常的兩房單位，新盤項目頗多是不設窗戶的浴室及廚房單位。這個朋友的答案，正代表不少用家的心聲。
以近期一個屯門區新盤為例，以震撼價推售，折實呎價8,826元，最平入場費197萬元（開放間隔）起，而兩房單位折實價則要352.8萬元起，實用面積431平方呎，即呎價約8,186元，市場一致認為屬近兩年罕見以低價推售的新盤。若以該項目附近最大型二手屋大興花園作比較，該屋苑2期（1994年入伙）8座低層B室，實用面積447平方呎，日前以358萬元易手，呎價8,009元，一個樓齡22年的二手單位呎價也要8,000元，相比之下新盤顯得很吸引。
不過在用家的角度計算，新盤的樓花期長達26個月，其間需要租樓暫住，租金支出成為準買家考慮的一個重要因素。同樣以大興花園作比較，2期1座中層F室，實用面積447平方呎，上月以月租9,500元租出，準買家以此價格租住26個月，涉及租金支出約24.7萬元。若買家把此筆費用計算為購買新盤的成本，即上述新盤兩房單位售價變成377.5萬元，呎價8,759元，比二手高出約9%。
而從投資者角度看，今天選購一個長樓花的新盤，雖然動用的資金較少（不少新盤提供樓價8成以上按揭），但是二手樓可以即時收租，26個月的租金收入，應該列為投資者的收入計算。其次，近年新盤的管理費高昂，也蠶食了不少租金回報。以上述新盤為例管理費每呎約4元，一個431平方呎的單位，管理費約1,724元；而大興花園2期管理費每呎僅1.7元，以上述兩房單位計每月管理費僅760元。換言之，新盤買家每月租金要多1,000元，租金回報才能追及二手樓的水平。
未來定價 料對用家開支作平衡
展望今年下半年，一手市場大約有50個全新樓盤部署推售，當中有15個項目的樓花期超過24個月的長樓花期項目，當中有5個更是樓花期長達30個月的超遠期樓花項目，例如恒地（00012）旗下上水古洞項目，可建樓面面積55萬平方呎，提供約590個單位，以洋房和中密度住宅單位為主，發展商暫定第四季推售，而項目預計入伙日期2019年4月，由今天起計，樓花期仍有約33個月。其他項目例如部署本月推售的馬鞍山薈朗，樓花期也接近30個月，相信發展商推盤時的定價，也會對用家的超長樓花期租金開支作出平衡。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論