2014-03-26
經濟日報
撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名:專家論市
雖然加息有機會提早來臨，市場出現一些悲觀情緒，然而資金缺乏出路，使不少港人感到惆悵。
飯局中朋友問：「蔡生，宜家樓市不景，股票債券又唔識，有甚麼產品值得投資？」老友為專業人士，有樓有車，略有積蓄，本想買住宅收租，可是在政府雙倍印花稅辣招下，變得舉棋不定。政府出招打壓樓市目的是要討好首次置業者，如今令不少港人感到困擾，這些有樓的中產小業主，大多數都是努力打拼的族群，想不到今天會被政府歧視。「老友，如果閣下唔識股票債券等相關產品，都係磚頭最穩陣，不過關鍵係要識得揀邊類物業。」本人投資各類產品多年，始終覺得物業最值得長線擁有。
香港的物業分為住宅及工商舖類別，究竟投資哪一類較可取？先說住宅市場，一手新樓發展商定價進取，通常高二手樓3至5成，從投資角度看，並不值得追捧。
若買住宅 二手樓較划算
新樓入伙兩三年後，價格會跟二手樓看齊，3年樓齡的樓房跟7、8年樓齡的樓房，其實價格相差並不遠，買新樓的溢價自然有消失的一天。這就是為何新樓入伙後，總出現損手賣樓的原因。說到底，要買住宅，還是二手市場較划算。
另一個市場是工商舖市場，政府干預較少，價格相對較穩定。先說工廈，其價格10年間升了5到10倍，已處高位，除了整幢工廈轉型為酒店等概念之外，廠廈的吸引力已大減。至於商業樓宇方面，金鐘至中環一帶的甲級商廈每呎高達2萬至3萬元，就算東九龍發展區的新建商廈，價格每呎也超過1萬元。由於工商樓宇的租金難再有上升空間，加上外商進駐香港數目縮減，都使工商業樓宇缺乏投資價值。
消費興旺 租金水漲船高
本人要重點推介的是商舖物業，政府的雙倍印花稅將市場上僅存的工商舖炒家趕走，香港輝煌的物業炒家們，告別市場成為歷史，現在大家看到的商舖投資者，都是有實力的中長線投資者，他們看好商舖前景，紛紛出洞，為資金尋找出路，使商舖交投為各類樓宇之冠。跟隨投資者的步伐，聰明的讀者應該要懂得。大家別以為商舖銀碼一定很大，其實一些非核心地段商舖，價格也有幾百萬元的可供選擇。
記住：只有這個市場的供應最少，但需求卻愈來愈大，在自由行人數不斷增加情況下，消費市場更加興旺，舖位租金自然也水漲船高，一二線舖位業主惜售，買家惟有追捧三四線舖位。連車位都要賣一百多萬元一個，怪不得近期商舖劏場這麼受歡迎，皆因銀碼只需兩三百萬元，能成為商舖投資者，地位看起來較高。