2016-06-10
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
財政司司長曾俊華日前出席立法會財經事務委員會會議簡報香港整體經濟最新狀況，樓市是不得不談。財政司於今年4月20日亦曾在立法會發言，若把兩次樓市發言比較，其中重點數據上變化最大的是市民負擔能力上。
兩次提到市民負擔能力上，「脫節」仍是主調。
4月20日財政司表示：「去年第4季按揭供款佔住戶收入62%，高於長期平均數46%。」
6月6日則表示：「反映市民置業購買力的按揭供款佔入息比例，在第1季仍然處於59%，高於過去20年46%的長期平均數。」
顯然，按揭供款佔住戶收入的比例有所回落，由62%跌至59%。
置業負擔比率是指就一個面積約484平方呎的單位而言，若以當時的按揭利率和20年還款期計算，按揭供款相對住戶（公營房屋住戶除外）入息中位數的比率。若依財政司提供的負擔比率，今年第1季與去年第4季有何變化？唐榮綜合各種數據後，大約可以推斷港府掌握的樓市數據情況。
月入樓價 影響供款比率
從附表１中可以看到過去兩季的變化，按揭供款負擔比率下降，換算後應該由兩個因素變化影響：
1.家庭月入：34,000元增至35,000元，增加1,000元，增幅是2.9%。
2.樓價下跌：若依有關數據推算，兩季樓價跌幅有限，購買一個484平方呎單位，由584萬元減至573萬元，跌幅僅有1.9%。每月供款相差400餘元。
如果依今年第1季的數據為基礎，亦即收入不變，比照財政司提出，過去20年按揭負擔比率46%，若要達到這個水平，樓價現水平要下調的幅度如何？
如附表2顯示，樓價446萬元，對月入35,000元的家庭來說，供樓負擔比率大約是46%，今年第1季樓價是573萬元，要跌至446萬元，樓價要較第1季再跌22%左右。
家庭收入 如何能升兩成
當然，除了樓價跌，家庭月入大漲亦可使負擔比率下降，同樣以今年第1季計算，若樓價為573萬元不變，月供是20,673元，若僅佔月入的46%，代表月入需要達到44,941元，與首季35,000元比較，月入同樣要大漲22%，現時的經濟環境，又要多少年時間，收入才能上升逾兩成？