2016-08-02
經濟日報
整理一些近期樓市消息，樓市的現狀應該較為清楚。
一手潛在供應新高至93,000伙，特首梁振英已火速在網誌表示：「政府不能半途而廢，一定要鍥而不捨，排除一切阻力，持續增加供應。」發展局局長陳茂波亦表示供地不手軟，大量的新供應對樓市可帶來一定的平抑作用，到哪一個水平需要留意？
一手潛在供應9.3萬伙 創新高
1997年港府推出八萬五房屋政策，其中私樓部分每年供應佔3.5萬伙，根據唐榮的了解，當時計劃是大量增加土地供應，使每年能夠提供市場的新樓達到3.5萬伙水平。而現時的一手潛在供應，採用未來三至四年93,000伙潛在供應的說法，三年平均每年計算是31,000伙、四年計是23,250伙，取其中間值每年是26,571伙。那如果供應持續增加，若把每年3.5萬伙作為一個供應「過度」的標準，三年計算，當一手潛在供應達到105,000伙將到達每年3.5萬伙水平、若以四年計算，應該是140,000伙潛在供應。
部分市場人士預測，今年底潛在供應將逼近10萬伙水平，那距離上述的第一個臨界點應該不遠了。
不過，值得留意的是，港府的供地目標是1.8萬伙，但陳茂波披露的數據顯示，今年上半年的私人樓宇供應量達10,600個單位，比政府預期9,000個單位的目標多兩成，若下半年推地力度相若，意味推地可建單位數目將達2.1萬伙水平，距離上文提到的中間值約2.6萬餘伙，已經不遠了。
本月新盤湧現 搶二手購買力
新樓供應另一個問題相關的是二手樓市，上周一，當時周末周日的二手成交大幅反彈，唐榮曾在專欄指出，有一些短期因素需要留意，其中一個均在剛過去周末日發生，直接影響樓市表現。
當時提到，市場欠缺新盤開售，亦未有全新大盤催谷，技術上，未有一手搶二手的激烈情況，同樣市場亦未出現一二手全旺場的熱鬧景象。而過去一段時間，不少二手購買力流向一手，剛過去的周末日是否一手流向二手，值得繼續觀察。而上周已有屯門盤低價推出，8月份將有多個一手新盤推出市場，一手搶二手再次展開，本周末新界區成交量亦出現急跌。
二手積弱 衝上20宗後回落
二手長期積弱，過去多次二手衝上20宗水平後，成交隨後掉頭回落，像3月底十大屋苑成交至22宗後，其後一周即回落至10宗。通常這種情況是市場較抵買單位消化後，買賣雙方又再陷入拉鋸，使成交量放緩。換言之，這次是單周突破還是持續升溫，下周末日應可分曉。結果出來了，多間代理統計成交均大幅回落，又是衝上20宗水平後乏力。
再補充一點消息，上周五公布的差餉物業估價署6月私樓樓價指數與5月相同，樓價連升兩個月後終止，兩個月均為275.7點，不過，指數屬初步數字，下月有機會修訂。另外，由於指數較滯後，未足以反映現時市況。不過，若翻查相關指數，橫行情況偶有發生，像2013年9至12月，曾在245點水平橫行四個月。而依照其他業界的指數，7月份的相關指數有機會繼續回升。另外，中原CCL亦出現橫行，是整固後突破嗎？
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論