2016-10-26
經濟日報
細單位呎價再闖高峰，牛頭角得寶花園連天台細戶，呎價1.5萬元沽，屬首個呎價破去年高位的市區上車屋苑。據悉銀行估值比成交價高1成，反映估值進取，支持高價成交續現。
上述單位為得寶花園C座連天台戶，面積282平方呎，原則兩房間隔，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，單位以427萬元沽出，呎價15,142元，創出屋苑歷史新高，並首次衝破1.5萬元水平，較去年呎價高位14,941元，高出約1.3%。原業主2011年240萬元購入單位，持貨5年，轉手獲利187萬元，升值78%。
估值進取 支持高價續現
洛基地產經理馬慶豪指出，上述單位擁裝修，望開揚景觀，原業主開價430萬元，放盤一個月。他續指，買家鍾情連天台戶，當時只有一個同類放盤，故願意以高價承接。
事實上，本年6月份屋苑連天台戶，造價曾低見358萬元，最新造價低位反彈69萬元，幅度達19%。至於去年連天台戶最貴單位，造價亦只是417萬元。
另一方面，網上銀行估價系統顯示上述單位估值為468萬元，實用呎價達16,596元，比成交價再高出41萬元，幅度近1成。銀行估值進取，間接刺激屋苑造價，並支持高價成交續現。
市區公屋細戶有價有市，觀塘翠屏北邨一個開放式迷你戶，以呎價近9,000元沽出。單位為翠樟樓低層3室，擁獨立廚廁，日前連地價以130萬元沽出，新買家為區內地產代理。該代理指，單位只有145平方呎，呎價8,966元，但購入市區細戶收租「好過買車位」，並會承造6成按揭。
假設以還款期25年、利息2.15厘計，月供3,363元，以單位市值月租約6,000元計，每月「淨袋」2,600多元。不過單位內籠殘舊，需斥資裝修，加上房委會仍未批出補地價金額，如超出業主預算，新買家除了樓價外，料額外成本要約30萬元。
海濱南岸 2房770萬破頂
另一方面，受觀塘延線通車效應帶動，紅磡區二手樓價持續造好，其中海濱南岸2座高層K室，實用面積481平方呎，兩房間隔，業主連租約以780萬元放盤，議價10萬元後以770萬元易手，呎價16,008元，造價屬於屋苑兩房單位新高紀錄。
代理謂單位現時月租18,500元，租約至2018年年中，估計新買家為投資者，以新成交價計，租金回報約2.9厘。
其次，美聯物業分行經理鍾家豪透露，荃灣荃威花園E座低層4室，面積434平方呎，剛以394萬元易手，呎價9,078元，創同類單位呎價新高。同類單位上月造價約350萬元，新高價再推高13%。事實上，銀行昨日對上述單位估值最高僅330萬元，反映買家高估價19%入市。
至於火炭樂楓徑沙田山莊高層A室，實用面積1,005平方呎，連車位以960萬元易手，創屋苑新高。
撰文: 文倩婷 黎煥成