2014-03-26
經濟日報
地價回落，馬鞍山白石住宅地以18.26億批予新地（00016），樓面呎價僅4,241元，比1年多前批出鄰地低18%，料日後呎價1.18萬元，貼迎海現呎價。
新地副董事總經理雷霆表示，地皮的發展條件優越，屬低密度的住宅項目，將來落成的單位亦享有海景，而區內的交通亦非常方便，項目總投資額約50億元。
呎價較彩沙街鄰地 低18%
昨天批出的馬鞍山白石住宅用地，發展密度只有1.06倍，比附近由長實（00001）2012年底投得的彩沙街地皮，其地積比率3.6倍為低，意味發展商可以興建更多，樓價較高的洋房物業，以賺取更多售樓收益，而且地盤北面已獲劃作康樂用地，故景觀有一定保證，加上地盤面積亦較大，故將來的住宅物業布局彈性亦較高。
不過，地皮的地價只有18.26億元，樓面呎價僅4,241元，接近市場的估值下限，而且亦比發展密度較高的彩沙街地皮，所錄得的樓面呎價5,160元，低近18%。
代理料議價擴 樓價再跌2%
假設以每平方呎建築成本4,000元計算，連同地價，項目總發展成本約37.2億元，每平方呎成本約7,854元，故只要將來的單位平均開售實用呎價達1.18萬元，發展商便可以賺取20%利潤，地皮可建樓面面積達43.06萬平方呎。
根據EPRC經濟地產庫資料顯示，區內最新落成的樓盤為恒地（00012）牽頭發展的迎海，最近的實用成交呎價達9,200至最高1.87萬元，平均實用呎價約1.13萬元，故今次的地皮成交價仍有一定的水位。
高緯環球評值及專業顧問部董事張翹楚估計，地皮的成交價比預期低，估計與地皮前臨的康樂用地，存在改劃土地用途有關。但他續稱，由於地皮的發展密度較低，預計將來以低價發售的機會不高，料對區內的樓價構成的下調壓力不大。
地產代理指出，馬鞍山區二手市場受迎海1期減價重推影響，小業主減價空間明顯擴大，本月全區暫錄50餘宗成交，較2月份同期上升逾2成，但造價則明顯回落，以嵐岸為例本月錄得6宗成交，實用面積呎價8,800元，較2月份的9,300元，下跌5.4%。受政府低價批地影響，估計短期內小業主議價空間進一步擴大，相信樓價再下跌2%至3%。
雅居樂副主席子 奪坪洲地
至於同日批出的坪洲教育路低密度住宅用地，則由雅居樂（03383）副主席陳卓賢長子陳思銘，以2,100萬元投得，樓面呎價約1,493元，亦接近市場的估值下限，但仍創區內樓面呎價新高。雅居樂發言人表示，陳思銘購入地皮作為私人投資用地，與集團的地產業務無關。
地皮佔地約1.88萬平方呎，地積比率約0.75倍，可建樓面面積約1.41萬平方呎，業界預計可興建5至6幢，樓高約3層的洋房物業。假設以每平方呎建築成本3,000元計算，連同地價，項目總發展成本約6,741萬元，每平方呎成本約4,358元，故只要將來的單位平均開售實用呎價達6,538元，便可賺取20%利潤。
據資料顯示，雅居樂副主席陳卓賢曾於2012年3月以7億元，投得西貢碧沙路低密度住宅用地作私人投資用途，樓面呎價約2.14萬元。
撰文:古廣榮