2016-06-08
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
昔日樓市高峰期，發展商高溢價推盤，投資者在收樓後要沽貨，難免要蝕讓，即使願意守下去，亦隨時要忍受低至不足2厘的租金回報率。
過去曾經談及，蝕讓個案有幾個共通點，除了是樓市高峰期摸頂買入外，近年高溢價推售的新盤，在入伙後也乍現蝕讓個案。由於現時按揭息口仍偏低，投資者持貨壓力細，不願蝕讓「斬纜」離場，亦有人選擇放租，以租金補貼供樓開支。
不過，走放租這條路亦不容易，尤其交樓時亦是業主放租高峰期，在「貨碰貨」供應大增情況下，要突圍成功放租，亦惟有走低價路線，相對當日單位高溢價的購入價，回報率自然低得可憐。
yoo Residence 月租1.8萬新低
根據《經濟日報》早前報道，多個新入伙新盤，不少業主為免單位出現太長的空租期，寧願減價租出，令入伙盤的租金下調。當中剛入伙的銅鑼灣yoo Residence，中層G室剛以1.8萬元租出，面積355平方呎，呎租月租創入伙以來新低，單位於3年前以1,134萬元買入，帳面回報率僅1.9厘，扣除管理費後低見1.7厘。
若單位租金回報率維持1.7厘不變，相當於要出租59年，購入單位的1,134萬元，才可以全數回本，而相當於現時按揭息率1.8厘至1.9厘水平，亦即是業主出租單位的收入，連支付按揭利息也不夠。
另一方面，該單位實用呎租約50.7元，翻查一下樓盤周邊入伙2、3年的半新樓，近期實用呎租46至51元，例如大坑尚巒早前一個中層1房戶，實用面積384平方呎，以1.93萬元租出，呎租約50元。
由此可見，該單位租金與周邊二手租金相若，呎租水平並非過於偏低，加上未來同區仍有不少大量同類型單位供應的新盤入伙，業主日後要大幅加租的空間不大，要扭轉低租金回報率的情況並不容易。
玖瓏山月租僅1萬 較一城平
市區單位尚且不愁無人租，只是空租期長或短、租金多與少的問題，反而更大挑戰是新界區入伙盤，如政府近年批出8幅地皮的沙田九肚山，第一個入伙的玖瓏山，涉及973伙，現時待租盤逾200個，連同已租出約30伙，亦即是當日約2成買家為投資者。
大批單位同期放租，租金水平受壓，叫租由1房1.2萬元起，早前2座低層1房戶，月租僅1萬元，甚至比同區沙田第一城細單位更便宜。業主2015年以690萬元購入單位，回報率只有1.7厘，若扣除管理費，回報率更只有1.4厘，亦即是要出租71年才回報！
根據差餉物業估價署資料顯示，最新3月份的私人住宅租金回報率介乎2.3厘至3.1厘不等。由於近半年樓價回落得較租金為快，所以回報率較去年樓市高峰期，亦略為回升。
相比之下，入伙新盤的極低回報率，似乎不是租金太低，而是當年購入單位的溢價太高所致。在近期新盤與二手的溢價已經有所收窄，在入伙會否再現超低回報率，就要看未來幾年海量的供應，會否將租金進步壓低。