成交量回升 標準在哪？

近期二手成交量回升成為市場熱話，樓市調整完成、全面反彈等更充斥市場，一般認為，資產市場要有足夠成交量支持，數據才來得堅實，如果從過去的成交數字去衡量，又如何判斷今年市況？ 上半年住宅成交 僅19921宗 附表1顯示由2011年至今的每年整體住宅成交量數字，若以全年計，2011至2015年5年合共有336,260宗住宅交易，平均每年是67,252宗，平均每半年應該有33,626宗，如果以今年上半年19,921宗相比，成交明顯大幅減少，縮減13,705宗或41%。 再換另一角度看，過去5年，平均每個月的住宅成交宗數有5,604宗，今年平均每月則只有3,320宗，而今年6月的住宅成交宗數已回升至4,620宗，暫時屬今年最高數量月份，惟距離過去5年每月平均值仍有18%差距（984宗）。 假設今年7至12月的6個月要追回差距，達到5年平均每年67,252宗的平均值，未來6個月每個月的整體住宅成交宗數將要升至7,889宗水平，單看帳面數字似乎可能性極低。 當然，判斷二手住宅成交量的標準可以訂得寬鬆一點，附表1的數據顯出，住宅成交量在較少規管需求措施時，數量較多，像2011及12年，每月達6,000、7,000宗水平。而當需求管理措施大量疊加後，亦即是2013至2015水平。若以這3年計算，成交量則萎縮至4,000、5,000宗水平。這3年平均每月的整體住宅成交量約為4,735宗，如上文提到的今年6月份的4,620宗比較，兩者差距並不大。 每月成交4700宗 才算靠穩 可以這樣說，若今年下半年各月份整體住宅成交維持在4,700宗左右，住宅交投情況才屬趨向靠穩。這個一二手住宅成交合共4,700宗可以視為本文標題所指的「成交量回升」的標準。 再補充一點，有指今年一手成交上半年偏淡，發展商將在下半年發力追落後，附表2是一手每半年表現，過去5年，有3年是一手銷售下半年多於上半年，今年又如何？若要追及去年的成交量，過去半年一手成交5,633宗，2015全年約有16,799宗，兩者相差11,166宗，要追及，代表7至12月每月要1,861宗成交，同樣達此水平並不容易。當然，銷售量較今年上半年的谷底回升應沒有懸念，但會否催谷至過去兩年，下半年的8,000、9,000宗水平，則要看發展商是要取價還是取量了！ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論