2016-06-07
經濟日報
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論
零售轉弱，商戶要求減舖租，業主減租後，原來仍不足以挽救生意，可想而知零售生意跌勢比預期更多，舖租尚要調整，而零售街道亦漸出現格局變化。
減租40% 鐘錶店仍離場
銅鑼灣羅素街屬於本港最核心零售地段，舖租完全反映市況，在零售連續暢旺好幾年後，去年出現「減租大風暴」。先由羅素街59號舖位一間鐘錶店開始，舖租由高峰期160萬元減至90萬元續租，下跌40%，屬於罕有舖租大跌個案。
消息一出，加上零售業大轉勢，羅素街立即引起一陣減租潮，繼而英皇旗下多間舖位，一律減租30%，其後多間舖位續租，減租達3至5成，還記得當時有分析認為，租金經過調整3至5成後，舖租可望暫時喘定。
怎料情況比預期差，去年獲減租的鐘錶店，早前決定投降離場，而今星期經過該店舖，已經正式落閘，由續租至結業，前後不足一年。舖位尚餘一年租約，結果由韓國化粧品以每月60萬元頂租，換言之，租金在不足一年間，再挫33%。
事實上，在零售大旺市，內地客在港豪花買錶買金時，舖租「升到你唔信」，在2009至2014年期間，舖租幾近每年雙位數升幅，還記得2010年，有鐘錶店怕失據點，竟然在未約滿前，主動加租1倍續租。當時應該沒有想像到，數年後今日，同一個舖位租金，可在一年間兩度下挫，累積幅度達6成之高。
自由行高峰期，內地豪客踴躍買鐘錶珠寶，因單價較高，利潤較深，一隻名錶價值數以十萬元計，品牌實在不介意以逾百萬元租舖，租金亦因此跳升幾倍。
但隨着內地反貪政策、股市調整及經濟放緩等，大手掃名錶的豪客買少見少，聽一些經營鐘錶珠寶的老闆講，生意確大不如前，惟有減開支應對，繼而縮減舖位，這些數年前以高一兩倍租金搶租的舖位，撤出後根本難有相同承租力的商戶承接，舖租立即跌回4至5年前。按目前形勢，零售前景未有改善，核心區舖租尚未止跌。
市場大執位 商戶更多元
名店減去，商舖市場大執位，對舖位業主來說必是壞事，因為每月租金收入難免減少，但對整體零售格局來說，又未必是壞事。統計過上半年羅素街尾段舖位大執位（見附表），合共有5個商戶先後撤出搬位，目前相繼換上新租客，其中3間為鐘錶店撤出，現在換來化粧品、時裝及鞋店。
這些新落戶品牌的目標客群，並非單一以內地客為主，同樣頗受本港消費者歡迎，亦有近一年才來港開業的時裝，價錢屬中下檔次。從另一角度看，過往幾年本港零售街道為人詬病正是單一化，由金舖鐘錶店壟斷，以目前羅素街為例，現漸打破單一局面，商戶種類較往年更多元化，亦較受普羅大眾歡迎，或可重新吸引本地消費者行街購物。