2016-07-29
經濟日報
早前《經濟日報》報道，下半年新盤市場將有搶客戰，市場有近1.89萬伙部署推售，佔53%為逾20個月的長樓花期項目，3區新盤成焦點，包括九龍啟德、港島東及荃灣西區，發展商續以貼市價去貨。
下半年新盤 1.89萬伙部署推售
踏入下半年新盤推售高峰期，達50新盤共18,872伙搶購買力，大部分供應仍來自新界區，佔整體52.4%（9,896伙）、九龍區則佔34.2%（6,449伙）、港島區佔13.4%（2,527伙）。
大摩近日報告預期，美聯儲局至明年底亦不會加息，本港地產股造好。瑞信集團發表一份研究報告表示，受惠延後加息的預期，二手住宅樓價有支持，但成交量仍然低，相信發展商將會以保守售價推盤，將繼續遏抑二手交投。
翻查3個半年度數據可以發現，一手新盤的市佔率愈來愈高，舉例以整個新盤市場只有100元的買樓資金為例，2015年上半年一手樓吃掉當中的36元、到了下半年，已快速成長至佔當中的42元，有關擴大市佔有餘未盡，踏入今年上半年進一步上升至44元的水平。
如果要觀察一手搶奪二手的情況，可從兩方面觀察，一是住宅成交宗數中，另一是成交總值，兩者中一手單位所佔比例，附表的成交宗數變化顯示，一手的市佔變化較大，去年下半年更曾一度升至34%的水平，至今年上半年回落至28%，仍高於去年同期。
一手成交總值比率 突破至44%
像上文指出，市佔除了宗數，其實成功搶奪的買樓資金更具代表性，另一附表顯示，最近3個半年結，一手市佔的比率正不斷上升，由36%突破4成，至過去半年44%的高水平。下半年的情況評估，一手市佔或會進一步擴大。
上文提到，今年下半年，最多有近1.9萬伙新盤可推出市場發售，依照往績，這是最大的評估數，發展商應不會全數供應，一手市場評估約有8,000至10,000伙推出，換言之每季推售4,000或5,000伙，一季幾乎是今年上半年的總和。
更值得留意的是，兩個附表亦說明了今年上半年一手的特徵，其中成交宗數，與去年下半年比大跌30%，但成交總值卻僅回落13%，幅度遠低於去年，代表發展商過去半年推售不少貴重新盤，由於單價高，亦大大推高平均每宗成交的金額，達到1,195萬元。若下半年發展商推售新盤的品種類型相若，根據市場評估的出售新盤數目，一手涉及的成交總值將達956億至1,195億元水平。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論