2016-07-28
經濟日報
預售樓花申請愈來愈多，但批出申請緩慢，就會出現等待批出同意書的預售樓花滾存愈來愈多的狀況，這個聲音過去幾年偶有出現。最近，唐榮又聽到這方面的不滿。
最近幾年，市場曾多次傳出，預售樓花審批緩慢的問題，因此打亂有關銷售部署，有業界認為同時會影響新樓供應的穩定性。像一些元朗、將軍澳等大型項目，均出現申請預售樓花長時間未獲批出的問題。
5月14526伙新盤 待批樓花
以最新地政總署上月公布的數字來說，5月只有粉嶺囍逸（296伙）獲批預售樓花同意書，而且已火速推出市場發售，另一方面新申請又再增近2,000伙，使5月份累積待批預售樓花同意書的新盤增至14,526伙，按月再升約12.3%。當時已有業界指出，累積數目屬2013年5月後的3年高位。今年首5個月的新申請樓花已達去年全年16,392伙的62%，料在發展商積極推盤的情況下，今年全年新申請或達1.8萬個，可創14年新高。
唐榮舉一個例子，今年五月新申請預售樓花的3個項目，1,885伙單位當中，全屬樓花期超過30個月的新盤。新申請包括當中伙數最多的保利（00119）啟德沐寧街9號項目（931伙）、恒地（00012）青山公路古洞段88號（590伙）及宏安地產（01243）馬鞍山恆光街15號項目（364伙），當中讓市場關注的是啟德再有新項目申請，代表正籌備推出。
啟德等待期 競爭者火速登場
不過，約在一年前，同區中國海外的啟德沐寧街8號（物業名稱為啟德1號），在2015年7月已申請預售樓花，至今年5月仍未批出，整個申請等待期，經歷樓價攀上高峰的2015年9月、又遇上樓價開始調整的10月、到樓價回穩的今年4、5月仍在等待中，唐榮選此例子，正是當這個項目等待取得預售樓花同意紙開售期間，新的競爭者又火速部署登場，正如上文指出，比鄰的沐寧街9號剛入紙申請預售。會不會兩個項目碰上相同時間推售？當然，新申請的保利超過30個月樓花，中海的項目則於明年8月入伙，大約一年多樓花期。保利項目短時間內仍未能取得售樓紙的情況下，不一定會碰上。
聞說另一個例子是英皇屯門大欖項目，地政總署資料顯示去年5月申請至今未批出，而待批資料顯示，該項目預計在今年6月落成入伙，那幾乎已非「樓花」了。不過，還有其他更長期未批的例子，卓能汀九油柑頭壹號九龍山頂，最為「經典」，樓盤由申請預售到批出，歷時超過七年半。
新申請續增難獲批 成積壓
預售樓花同意書制度，一般只要取得動工紙、完成公契審批，並且符合30個月樓花期要求，就能夠符合審批售樓紙的基本要求。政府於2013年把預售樓花期限由原本20個月延長至30個月，變相令大部分項目在完成地基，進入上蓋施工階段已經能預售樓花，釋放大量新盤供應。
不過，若一方面不斷增加新的申請，另一方面卻無法依照程序批出，造成積壓，似乎又與政策方向背馳。當然，不同的申請或因不同的原因引致審批延遲，估計相關當局亦不會就個別申請解畫，但甚麼原因都可以，千萬別因人手不足以應付申請批核，造成新盤樓花供應步伐的不穩和不確定性。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論