2016-07-27
經濟日報
近期二手樓市轉旺，不讓一手專美，市場再度出現缺盤情況。過去兩個月，新盤銷情熾熱，發展商積極清貨，當新盤賣完後，買家又回流二手市場，形成一個循環。
有人說二手筍盤被掃清，樓價隨即會掉頭回升，對此筆者稍有保留，目前地產辣招仍在，樓市仍處於被捆綁狀態，二手樓經過一輪衝鋒後，會立即歸於淡靜。就像之前一樣，僅有的二手盤源把幾個月累積的購買力消化後，市場又要重新開始慢慢儲備，也就是說，往後市況會幾個月淡靜，然後出現一兩個月旺市，依此不斷來回循環。
從幾年來的樓市交投宗數，尤其是二手樓方面，大家可以看出一些端倪。二手樓市每月從高峰期的萬多宗交投，到今天只有兩三千宗，如此嚴重的萎縮代表甚麼？除了說明盤源長期短缺，也表示買家十分稀少。在辣招徵收重稅的捆綁之下，二手樓市沒有投資者、公司買家以及海外買家和內地客，而賣盤方面也沒有三年內轉手的業主放盤。這些可以說是死症，根本沒藥可醫。
打壓業主放盤 迫地產商賣樓
只靠本地自住用家支撑的二手樓市，樓價要大升幾乎是不可能的，即使忽然一兩個月轉旺，樓價頂多只有2%至3%升幅，僅屬曇花一現，很快打回原形。惟有一手樓市場才有破解方法，發展商巧妙地利用回贈方式，不僅代本地投資者繳交雙倍印花稅，更助內地客或公司客支付買家印花稅，此稅率高達樓價15%，成功地奪走住宅市場上所有的外地買家。
政府一方面打壓小業主放盤，另一方面卻威迫地產商賣樓，不斷強調會增加土地供應。二手業主慘被壓迫，都是當局實施地產辣招所造成，相信這種局面還會維持一段很長的時間，各位讀者是買是賣屬個人決定，風險自己評估，但務請認清目前樓市形勢。
至於樓市走勢，由於內地樓價去年急升，收窄與本港的差距，加上英國脫歐等因素，吸引內地資金轉投香港。筆者認為，未來一兩個月樓市較為向好，但到了第四季，預計發展商為粉飾全年業績，新樓盤將會爭相推出促銷，優惠賣樓計劃屬於明加暗減，到時樓價又會再次掉頭回落。不過，鑑於新樓銷情理想，加上特首梁振英要爭取連任，今年樓市減辣無望了。
撰文:
蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名: 專家論市