2016-06-03
經濟日報
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點
上回談到在強美元下，市場已進入新格局，根據過去圖表來看，美滙指數及香港樓市的走勢來比對，基本上成反比走向，美滙向上，香港樓價就輾轉回落；相反美滙下跌之際，香港樓市會呈上升軌。此外從圖表來看，美滙的走勢通常會走先一至兩年，美滙指數早於2014年已顯著回升，相反本港樓價於去年底才出現跌幅。
即使在執筆的一刻，差餉物業估價署亦剛剛公布最新4月份的全港私人住宅樓價指數，正當人人以為樓價跌勢已成，最新樓價指數卻出現「反高潮」逆市微升，不過市場亦普遍認為只是數字上短暫反彈而已。
美滙指數升 港旅業不景
以理論層面來看，美滙指數上升是指美元兌其他貨幣升值，而在聯繫滙率的制度下，港元亦會跟隨美元呈現強勢，在此情況下，無論對旅遊業、出口貿易以至整體經濟均會有一定的影響，事實上，目前旅遊業不景氣，以至整體經濟增長放緩，正正就是過去一年多美滙指數上升的結果。
無可否認，在強美元的格局下，本地經濟以至樓市都難免會面對較為艱難的日子，再者近期的一些樓市以至經濟數據均已說明我們正處於下行的同期，買家心態自然會變得審慎，不過對於用家而言，始終有置業的需要，加上樓價已累積一定的跌幅，市場上的筍盤有增無減，目前正好是用家趁機入市的好機會。
歸根究柢，今次美滙上升周期會維持多久（自2014年開始，今次上升周期已持續兩年），本地樓價回落幅度又會有多少（保守估計現時樓價累計跌幅已達12至15%），無人可以完全掌握。
不過每次樓市周期所面對的情況都截然不同，過去強美元是因為整體經濟過熱，加上嚴重通脹壓力，在2004至2006年間，美國聯儲局便在短短兩年間加息17次，累積加息4.25厘，但對於現在的情況，正如早前儲局主席耶倫（Janet Yellen）所言，未來加息步找必須審慎，以免犯下大錯。
境外買樓客減 用家入市
總計而言，無人會知道強美元的局勢會維持多久，不過未來美國加息幅度有限，盡管本地失業率有上升的趨勢，不過整體失業的情況仍然維持低水平，再者港元跟隨美元上升，因應滙率的上升，外資（同時亦包括內地買家）來港買樓的數目亦會大幅減少，但整體本地銀行體系的存款總額亦維持於高位，市場對置業仍有一定需求，用家可以考慮趁低入市吸納筍盤。