2014-03-24
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
最近有多項新盤消息，反映2013年新盤細單位當道的潮流延續至2014年。
1. 加價加推
元朗溱柏發報消息指，3月兩房銷情熾熱，接獲不少買家對該戶型的查詢。有見市場對兩房單位需求殷切，發展商再酌量將部分兩房單位價格調整，上周五上載最新價單第6B號，涉及共4伙8座G室兩房單位，平均加幅約一成；經調整後呎價由9,234元至9,384元，售價由567.9萬至577.1萬元。
2. 全數售罄
宏安集團（01222）旗下位於長沙灣住宅項目薈悅，84伙住宅單位及9個商舖於開售約一個月後已全數售罄，為集團套現逾4.7億港元，物業預計於2015年6月底落成。
薈悅位於營盤街142號，全部細單位面積281至356平方呎，盡覽各種細單位可能衍生的間隔，包括開放式、1房2廳（連套房）；平台開放式、1房2廳（連套房）、兩房兩廳。然後單幢樓安排會所設施，泳池、宴會廳、健身室、閱讀室、更衣室、陽台、有蓋園藝花園及平台等等，走麻雀雖小路線。
3. 細貴過大
將開售的長沙灣丰滙部分1房戶的呎價，比同樓層同坐向的3房貴最少14%，《經濟日報》的報道指，這種1房呎價高於3房的情況，多數只在二手市場出現，過去兩、3年的新盤定價方針，單位愈大，呎價多數愈貴。
長實（00001）這種定價策略好處在於將3房的樓價壓低，換樓客較易接受，加上有二按的協助下，甚至可減少首期。
以丰滙向西南方位的3座30樓C室（1房）為例，價單定價504萬元、呎價13,925元；而同樣向西南的2座30樓C室（3房），價單定價716萬元、呎價11,955元，兩個同層同坐向單位，呎價差幅達16%以上。
賣方有信心 買家願追捧
三個新盤的消息，或多或少均證明2014年細單位仍然「殺食」，賣的一方有信心、買的一方亦追捧。唐榮曾經撰文指出，市場其中一種分析，是「買家入市只看整體價碼，可以負擔便買入，呎價或其他因素反而其次」。
這種狀況在2013年一直持續，亦反映在新盤銷售上，像元朗尚悅持續推售，當中不少是500萬元以下單位。而今溱柏和薈悅亦是類似的情況。
上車首置客 市場主客源
不管是自行儲蓄、借盡九成、父母支援代付首期或是全數付清樓價，小單位、小總價應該都是比較適合，亦促成細單位在市場銷售較有保證。
像長實丰滙雖然以3房單位為主，首度開售，無論定價前後，均特別凸顯會搭配1房單位推出，相信是希望強化樓盤的吸引力。3房多是爭取換樓及投資客，換樓客現時有各種辣招制約，1房除了投資客外（可以優惠減辣），上車首置客可是最不受辣招「掣肘」的一群客源，當然，若只問總價是否能夠負擔，500萬元以下較符合，相信是這批客源的特質。
這種趨勢似乎自去年2月多項辣招叠加下，未有任何改變。不過，換另一個角度看，是否意味樓價仍然高企，大部分人能負擔的仍是500萬元以下的樓價，擠一擠，也不管是開放式還是1房了？又或者價碼較小，萬一貶值，面價損失的數目亦較細？