2016-02-04
經濟日報
樓市逆轉，本地發展商出價審慎，造就中資背景的萬科（香港）再下一城，以13億元奪深水埗福榮街地，每平方呎地價僅4,249元，屬市場估值下限，並貼近屯門、大埔新界地價。
經歷青衣細山路、元朗凹頭地皮接連流標後，福榮街地盤雖接獲多達18份標書，絕大部分屬本地財團，只有兩家具中資背景財團，最終萬科（香港）以13.06億元投得，反映本地財團出價審慎。
萬科（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山稱，項目總投資額約30億元，將打造成大眾化產品，考慮未來開放式戶供應偏多，故項目以兩房以上戶型為主，預期最快2018年推售樓花。
今次福榮街地盤造價僅4,249元呎，較去年年中嘉華（00173）投得的大埔白石角地盤（地價4,567元呎）、同由萬科投得的屯門掃管笏路地盤（地價4,541元呎），還要低出6至7%，比較同為市區地的油塘鯉魚門徑地皮（地價5,040元呎），更低15%。
須建停車場 地價有折讓
對於地皮造價偏低，林力山認為，屬於合理市價，因地契要求興建垃圾站、停車場等，所以地價難免會有所折讓，未來集團仍會積極投地。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認同，項目涉及停車場樓面，呎價可能只是2,000元左右，或大幅拖低整體地價，認為今次地皮造價屬合理；而高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚指，地價偏低，反映發展商看淡後市，預測樓價有一定程度的調整。
以發展商預計的總投資額30億元計算，連同10%「發水」因素，每平方呎的發展成本約8,872元，假設發展商利潤20%、實用率80%，日後推售單位實用呎價料1.33萬元，較同區新樓造價低2至17%不等。現時同區樓齡較新的單幢樓，如海峯、御滙及薈悅等，近1年呎價約1.36萬至1.6萬元，以與福榮街地盤一街之隔的曉盈造價最高。
料售1.3萬元呎 較同區低
另外，受市況轉弱影響，測量師紛紛下調明日截標的大埔山塘路地皮估值，下調幅度介乎5至20%，當中中原地產測量師張競達稱，整體樓價回落，加上早前新界地流標，發展商出價料保守，估值下調2成至36.9億元，樓面地價3,200元呎，屬市場估值下限。
撰文:
余敏欽