一手縮 預告樓價續跌？

撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論 1月份一、二手樓市買賣持續淡靜，尤其一手市場僅錄約200宗成交，為2016年樓價進入回調埋下伏線。 一手僅200成交 31月低位 踏入2016年1月，樓市開始出現變化，最明顯是一手樓銷情放緩，雖然市場仍有不少400萬至500萬元之間的細價單位供應，但去貨速度未見理想，全月僅約200宗成交，是近31個月的低位。有個別市區全新樓盤，首天銷售比率甚至低見13%，可算近年罕見銷情慘淡個案。 其次，停用數年的「農曆新年置業大利市」罕見地大量出現，暫時已經有逾10個樓盤推出新春大利市吸客，金額由數萬至數十萬元不等，雖然只佔樓價不足3%，但是這種優惠，反映發展商對於緩慢的去貨速度開始不耐煩，要推出少許優惠測試市場反應，為農曆新年後推盤作出部署。 事實上，近月二手樓價拾級而下，多個大型屋苑造價回落至「吸引價」水平，發展商是若繼續延用去年的優惠促銷，效果也未必萬試萬靈。 一城成交價 跌穿400萬 舉個例子說，沙田第一城1月份共錄得22宗成交，當中18宗是兩房細單位，全部單位成交價均跌穿400萬元，平均每宗造價約363萬元，相對去年9月份的16宗（註冊宗數，反映4至6星期前的實質市況），平均值約417萬元，回落約12%。而最重要的意義是，由於跌穿400萬元的限制，現時沙田第一城所有兩房單位均可以承造到9成按揭，上車首期由去年9月的57萬元，下降至現時36.3萬元，相對現時熱賣中的細價新盤，已經有很大競爭力，因為同樣樓價的新盤只可以購買開放式單位。對用家而言，寧願選擇居住空間較大的二手兩房。 有前線地產代理指出，過去一年沙田第一城可謂飽受一手新盤搶客的壓力，以去年推售的東環1期為例，實用412呎的1房單位，折實價低於400萬元，與沙田第一城兩房相若，不少買家已經跨區上車；到去年8、9月份紅磡環海。東岸推售，發展商推出9成包按優惠，全港細價樓客源都被搶走，其時沙田第一城每月成交跌到10至15宗，比沙士期更慘淡。 倘二手無小陽春 搶客戰再現 其實，沙田第一城只是市場一個縮影，若從整體註冊數字看，去年第四季一手樓註冊量佔整體市場40%至50%，反映發展商當時的推盤策略奏效，成功搶走大量二手客源。然而當二手樓價回落後，購買力重投二手樓懷抱，發展商便要推出更新的優惠或者更吸引的價格才能從二手市場搶走客，所以市場預期農曆新年後如果二手小陽春不出現，一手市場便會發起新一輪搶客戰，必然進一步推低樓價。