2016-10-19
東方日報
香港樓價與股市邊樣升得驚人？以傳統豪宅區大坑為例，單位動輒千萬元，住客更非富則貴，殊不知上世紀七十年代尾時呎價僅300元，現已升至約23,000元（以上林為例），足足升值75倍！而平民點的太古城七十年代尾售約25萬元，如今索價約960萬元，升值逾37倍。然而，股友們熟悉的恒指，過去四十年升約56倍！
七○年代10萬元買到大坑樓
大坑可粗分大坑區及大坑道，前者以舞火龍聞名，多為唐樓或單幢式物業，後者千呎豪宅林立。美聯物業大坑分行營業經理陳啟駿表示，大坑道分頭中尾三段，頭段樓宇密度較高，中段及尾段則相對疏落，每幢樓亦僅5至6層高，呎價高逾2.5萬元！
他續指，大坑道頭段樓價升幅驚人，如龍華花園一九八六年入伙，當時實用面積800方呎的單位僅售200萬元，三十年過去，最新成交價1,300萬元，升值逾5倍。現時，僅六年樓齡的上林一個實用面積788方呎單位，叫價1,850萬元，呎價23,477元。
香港歷史博物館名譽顧問鄭寶鴻表示，大坑買家多為老闆或富商，但當時交通不便，不論大坑區或大坑道，七十年代初時的呎價僅約140至150元，換言之，700方呎的單位售約10萬元，當時一般市民月薪約500至1,000元，每餐飯不過幾毫子，即便是鏞記燒鵝，當時亦只售3.9元，消費相對低，故購買大坑單位絕非似現今般高不可攀。直至七十年代尾，大坑單位呎價升至300元。
港人愛做業主投資收租更好
香港歷史博物館名譽顧問鄭寶鴻稱，華人鍾愛「磚頭」，畢生願望可用三字概括──做業主，若能力許可，更會多購幾幢收租。七十年代初單位普遍售萬餘元，土瓜灣等舊區僅售5,000元，加上人們少旅行，一年一次已「不得了」，故買樓不算太難。
不過，香港地產市道後期發展異常蓬勃，樓價反覆向上。他稱，七十年代後期，太古城實用面積675方呎的單位售25萬元，八十年代後期已升至120萬元，後來更是「扶搖直上」。
再以太古城實用面積580方呎的高層單位為例，樓價由九○年代起節節上升，九六年時售400萬元，但在九七年金融風暴前已飆至近600萬元。惟金融風暴後不足一年，樓價已暴跌近半。沙士時更跌至200萬元水平，個別單位低見約150萬元，負資產個案超過10萬宗，社會一片愁雲慘霧。
港股期間累升56倍 不及「磚頭」 除非買中騰訊
長線投資從來可贏大錢，就看股民耐性及持貨能力！以恒指為例，過去四十年（以一九七六年九月三十日跟今年上月底比較）累升56倍，過去三十年則升約10倍！
然而，買樓一般以按揭形式購入，含有槓桿成分，若以起初投入的首期計算，則物業投資的實際回報較帳面看更為驚人。相對而言，由於孖展利息較按揭息高（耀才孖展息收4.88厘，逐日計息），故香港股友少有利用孖展炒股，投入的資金亦自然沒有物業投資的多，所以實質回報率遜於樓市。除非精明地長期持有騰訊控股（00700），股份○四年上市至上月底已升值逾287倍，則可以跟物業投資者較量。