今天按息低97 置業仍有利

撰文: 陳永傑 中原地產亞太區住宅部總裁 欄名: 大行觀點 美國聯儲局4月議息記錄顯示，多數理事指出，如果數據持續反映美國整體經濟復甦，則6或7月加息。這與筆者多月來所指，美國即使加息0.25至0.5厘，息口仍是超低，與所預測無大分別。如果將本港樓市按揭息率與1997年相比，置業還是進可攻退可守。 在1997年樓市受到亞洲金融風暴和「八萬五」雙雙夾擊，所以，出現多達約7成的跌幅。但筆者所見，現在樓市的情況與1997年有相當大的分別，買樓依然有不少勝算。當年樓市大跌，其時的按揭息率往往超過10厘，受到亞洲金融風暴及「八萬五」左右夾擊，倒下是正常的。不過，如果以當年情況為藉口而不敢入市，就可能失去置業良機了。 今約2厘Vs97年逾10厘 因為今天的按揭利率大概只得2厘，與當年10厘以上相比，優惠得多。現在買樓的按揭供款，絕對是超筍，因為低出太多。而且當年的置業人士供樓吃力之外，更可謂受到雙重打擊。因為按息高企之外，即使將物業出租，租金收入仍然是少於按揭供款，業主就要額外調撥資金補貼租金收入不足之數，是雙重夾擊，與現時租金收入多於按揭供款相比，是兩碼子的事。現在供樓平過租，一般業主單位出租已經足夠應付按揭，還有餘錢落袋，不似得當年像滾水淥豬腸兩頭縮那麼狼狽。 現在按揭不但息率低至只得大約2厘，對於置業人士來說，非常之「筍」，而且將物業出租收到的租金回報率在2、3厘或甚至以上，變相是由租客代替業主供樓，對於業主而言是非常優惠的。 過去幾年，聽信筆者建議而置業的人士，這幾年在樓價所賺經已不菲，三成以上也是少不了。筆者預期未來一兩年美國加息的機會不大，業主將會繼續享受超低息的環境，按揭供款不會出現突然大變，在供樓之時繼續輕鬆。 樓價回落 租金回報3厘 近月樓價略為回落，令租金回報率無形中提高，收益隨時會有3厘或者更多，得益不小。此外，盡管不少人感覺上認為樓市會繼續向下調整，但樓價最近卻有回穩之勢。樓價跌導致身家貶值的問題，對於現有業主而言，可能又成為過去式。 以目前只得2厘按揭息率而言，比起1997年的業主經已輕鬆得多，再加上美國大幅加息的風險不高，超低息時期依然持續，買樓自用或投資做業主，一定勝過租樓做租客，最低限度，買樓為自己打工好過租樓為業主打工。筆者不相信美國加息可以多達3厘，因為本身經濟不佳。