2016-06-01
經濟日報
去年流標的青衣細山路地皮，昨由佳明集團（01271）首度以9.39億元奪得，樓面地價約1,980元呎，低於市場估值下限，更貼近天水圍價，區內二手昨晚即錄減價成交。
青怡花園365萬 低同類戶5%
青衣細山路地皮低價批出後，區內二手即錄減價成交，美聯青衣長發助理區域經理梁岳宏指，青怡花園1座中層A室以365萬元沽，原開價370萬元，呎價10,641元，較同類單位本月成交價385萬元低5%。料短期該區二手樓價受壓。
承建商出身的佳明集團，首度以發展商身份投得本港地皮。集團售樓部經理阮方華表示高興，認為中標價錢合理，項目總投資額約33億元，計劃興建逾700伙，主打2房至3房，單位面積介乎450至800平方呎，至於會否興建商場亦在考慮中，預計將於2024年推售。
阮方華不諱言，現時樓價回落，未來投地出價會持審慎態度，預期未來樓價仍會下跌約3至4成。對於地皮涉及約60萬平方呎斜坡維修及保養工程，阮氏表示，集團以往擔任承辦商，有經驗可處理，有關因素已反映在標價之上。
細山路地皮位於青衣美景花園以西，地盤面積約6.67萬平方呎，可建樓面約47.42萬平方呎。去年10月首推時收9份標書，擬因樓價下調及斜坡因素，底價不足而導致流標。該地皮上周五重推，截標時接獲7份標書，而佳明成功擊退多間大型發展商，包括長實、新地、恒地及信置等，獨資摘下地皮發展權。
地價低估值下限 料呎售9490
是次地皮以每平方呎樓面地價1,980元批出，略低於市場估值下限的2,000元，並貼近天水圍區地價。參考近年新界西地皮地價，天水圍112區及115區兩住宅地於2014年7月分別以每平方呎地價1,822元及1,893元批出，今次地皮較之高出僅8.7%及5%。另與今年2月批出、牽涉司法覆核的大埔山塘路地皮地價1,848元相比，亦只高出7%。
以發展商預計總投資額約33億元計算，項目每平方呎成本約4,526元，連同項目2成利潤及實用率8成計算，預計日後開售實用呎價約9,490元（見表）。
青衣區已有多年未有地皮批出，區內私樓樓齡逾10至30年，不過項目遠離青衣港鐵站，附近交通基建略為欠奉，預計開售呎價僅與鄰近的美景花園（樓齡34年），及藍澄灣（13年樓）的最新實用呎價相若。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，對中標價有點失望。他認為，地皮可作商住混合發展，惟附近商業元素薄弱，位置與港鐵站有距離，出入需要接駁車，商業發展潛力較弱，估計樓面面積因應開則有所變化，對未來開售價會有影響。
撰文:
鍾綺敏